大温房价3月份同比上涨9%!“涨势”席卷全加!“打压”楼市4.19联邦预算案会有哪些措施?

据凤凰加拿大综合报道:3月份后,在加拿大全国房价达到最新的高水平后,各界要求政府出手进行调控的呼声日渐高涨。

据CREA(加拿大地产经纪协会)的数字,加拿大今年2月份的平均房价比去年同期高出25%,已达到前所未有的67.8万元。

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而且,据CREA预测,在整个2021年,全国平均房价还将继续快速上涨。在大温地区,3月份的房价同比上涨了9%,出现了有历史记录以来的最高市场热度。发出呼声的不乏一些大银行的经济学家。

在上月底的一份分析文章中,RBC皇家银行经济学家贺奎(Robert Hogue)指出,过热的市场如遇波折则会威胁经济稳定,政府也会付出沉重的代价。

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霍格表示,当前市场上普遍存在过高的价格预期即“看大涨”的心理,所以这种潜在经济威胁非常严重。

须知,当前的市场过热范围是加拿大自上世纪80年代后从未有过的。

除了这种严重潜在威胁外,大量资本投入房地产市场也会威胁生产部门的资金来源,不良的资本配置并会损害加拿大的长期经济前景。另外,在社会学意义上,天价房地产会加剧不平等,扩大有房和无房阶层的贫富鸿沟。

BMO银行高级经济学家卡维奇(Robert Kavcic)本周也有分析报告指,政府应该立即采取行动以适当的方法解决房价飙升的问题,以免将来发生更严重的后果。

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加拿大联邦政府现在显然也已感受到了压力。

以往的房市过热都发生在大城市如多温两地,而目前的热潮却席卷全国,远郊地区和以往房价较低的省份,房价涨幅简直堪称陡峭。

以远郊小城镇为例,安省Tillsonburg和Woodstock-Ingersoll的房价2月份同比上涨超过35%,大蒙克顿房价上涨28%,BC省奇利瓦克的房价涨了16%……

本来,在疫情中启动的这一波行情是由因为在家工作而激起的“换大房”潮流引起的,但现在有越来越多的分析人士认为,“投机”和害怕“错过行情”的心理也不能忽视。所以,卡维奇表示,现在需要采取的行动,就是立即打破那种房价“只升不降”的市场信念。

无论霍格还是卡维奇,都没有对加拿大央行提出过希望。

虽然现在超低利率无疑是在严峻供需矛盾之外房价飞涨的另一关键因素,但加拿大央行已经多次表示,在2023年实现全面经济复苏之前,都会继续坚持低利率和“宏观审慎”路线,不但不可能立即加息,也不可能撤回“2023年之前不升息”的承诺。

所以,在央行之外唯一能对全国房地产形势做出干预的只有联邦政府。

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联邦政府将在4月19日公布联邦预算案。此时很多人都感觉,在这份新预算案会有新的管控措施出台,以平抑业已失控的房地产市场,不过现在从政府口中尚未探出任何有关的口风。

在过去10多年间里,联邦政府已经多次干预房地产市场以平抑房价,如提高首付要求和加强按揭贷款压力测试以降低借贷规模等。那么除了这些措施之外,联邦政府还有哪些牌可以出?

 

投机税

专家们认为,此时任何新政策都应该只针对“投资者”,无论是国内投资者还是海外投资者。

卡维奇和另一位BMO银行经济学家里兹(Benjamin Reitzes)最近还共同提出了一项建议,即对新购房屋再出售征收一种变相的“投机税”,无论其是否为“主要居所”。

这种设想中的税中相当于一种特殊的“资本利得税”,即对转售房屋的利润部分征税。按照设想,新购买的所有主居或非主居房屋,如在五年内转售,都必须缴纳此税,税率可以逐年降低,然后在五年之后降为零也即取消此税。

如此一来,自住购房并不会受到任何影响,但“投机”行为将会很难立足,市场心理也会应声而变。

按当前税法,主居房屋出售是不需要缴纳资本利得税的,但所以如果加拿大开征这种设想中的“投机税”,无论何种性质的住房在五年内转售都需要缴纳“资本利得税”。

瑞尔森大学(Ryerson University)城市研究和土地开发中心高级经济学家芭特玛拉(Diana Petramala)还补充表示,在考虑“投机税”时不应只针对那些“快速重复倒手”的市场活动,因为很少有投机者在6个月到一年时间里转售,通常会在一到两年之后再去倒手。所以提议中“五年”的时间限制是合适的。

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资本利得税

对“主居房”也征收资本利得税的提议,近来也越来越多,如贺奎就曾表示,政府现在的政策偏向于房主,应该做出修正,包括对“主居房出售免征资本利得税”这样的核心内容做出修改。

“资本利得”即资产售出价格和购入价格间的差价。目前加拿大对资本利得征税的范围及于股票和房地产,但对主居房是免征的,资本利得税只适用于非主居房如度假屋和投资出租房。

不过对主居房征收资本利得税的想法却是最不容易实现的。拿主居房开刀会带来很多问题。

住房是许多加拿大人一生最大的投资,如此一来会使老年人寄存在房产里的养老钱缩水,也会使现有房主更加惜售和影响高居住密度房屋的建设。

贺奎也深知此点,所以并未期望短期内会有结果,但他也指出,对主居房免征资本利得税的政策时,银行利率比现在高得多,目的是在高利率情况下向购房者提供补偿,而而现在的利率早已今非昔比。

金融邮报专栏作者希思(Jason Heath)曾提出意见,针对“非主居房”免征或迟征资本利得税,以促进住房上市和缓解供需矛盾。这样也许可以和“主居房征税”所带来的副作用相抵,但它又会抑制对长期出租房的投资动机。

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收紧按揭贷款标准

和资本利得税的道路相比,收紧按揭房贷标准的难度相对就很低了,而且其副作用也不大。

目前加拿大的按揭房贷压力测试,即使用比合同利率更高的利率来计算核定借款人的财务状况的做法,只有接受联邦监管的金融机构才会实行,如各大银行。

芭特玛拉提议,省级政府对接受省级监管的金融机构也采取类似的规定,会是一种行之有效的补充。不过这样也会使首次购房者更难入市,而任何调控政策都应该只针对投机,而不能给首次购房者增加入市难度。

她建议政府学习新西兰。新西兰最近恢复了贷款限制,将投资房地产所需的最低首付额提高到30%,并将于5月开始进一步将其提高到40%。

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短期措施

芭特玛拉表示,抑制住房需求是控制市场失控的短期良策。

针对需求用力往往只能起到短暂的效果,但却可以为政策制定者赢得时间,以制定出终极或长期的解决方案,就是解决住房供应短缺的痼疾。

来源:凤凰加拿大综合,微信号“pcc_168″

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