“炒房”的黄金时代已结束?加拿大央行明年调高利率、是否会修改税法?

据凤凰加拿大综合报道:在过去的一年半中,COVID-19疫情为加拿大创造了一个炒房的黄金时代。在这个黄金时代中,加拿大全国房价飙升,炒房者们都能大捞一笔或若干笔。时值联邦大选,加拿大各联邦政党如自由党、保守党、新民主党和绿党等无不以解决住房危机作为政纲的支柱内容,以降低住房成本的承诺作为吸引选票的重点噱头。

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不过最近以来,房地产业内人士和市场观察家们纷纷表示,当前这个炒房黄金时代可能已经结束了。

在本地Postmedia媒体上,房地产经纪公司Holywell的管理经纪人梅杰(Adam Major)说道,持续一年半的疫情并未给炒房造成影响,炒房仍如同往常一样普遍。由于站在市场的飙升风口上,只要是在去年夏季前买的房,转售都很容易赚钱。

但在市场的一阵疯狂之后,即使是专业炒房者也会面临困难,因为低价环境不再,他们也必须和其他人一起竞价争购,如果今后房价不再上涨,为转售而改建房屋所花费的材料和工时外成本就只能自己消化,炒卖利润大幅降低。

由于加拿大央行将铁定于明年调高利率,现在炒房可能已经变成了有风险的生意。梅杰认为,在未来几年内炒房的规模都会缩小。

 

炒房并非富人专利

社会上对“炒房”生意多有负面评价,其中的不满情绪多由道德评判所致。但也有专业人士提醒道,许多人炒房的目的只是为了改善生活,而非出于贪婪。

在联邦自由党做出限制炒房(对于购买后不满12个月的房屋转售征收“反炒房税”)的竞选承诺的同时,温哥华也爆出了有关炒房的政治性丑闻。

在温哥华格兰维尔选取,一位名叫诺默罕默德(Taleeb Noormohamed)的自由党候选人自2005年以来共售出过42套房屋,其中持有时间不到一年的炒卖房屋就有至少21套,他仅从这21套符合炒卖标准的房屋卖操作中就获利450万元。

温哥华资深房地产经纪人辛克莱(Carollyne Sinclaire)说,炒卖房屋不仅在富人中是普遍的现象,有能力进行建筑装修的普通家庭也会炒卖房屋,而实际上炒卖房屋更多的是数代混居的移民家庭,而不是富豪。

这些普通家庭希望以普通的房屋换取更大更好的房屋。

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炒房是否导致房价上涨的主要原因

UBC大学尚德商学院(Sauder School of Business)助理教授、房地产专家大卫杜夫(Tom Davidoff)认为,如果有大批房屋被改建炒卖,确实会带来房价上涨的结果,但也因为会有无法居住的房屋经改建而进入市场而带来增加市场住房存量的好处,所以主要影响房价的因素,应只是供应状况和受到NIMBY影响的住房建设规划。(NIMBY的原意是指“不要建在我家后院”,即某些局部区域居民反对在当地开发更多住房项目)。

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网上对NIMBY推高房价的讨论

在大卫杜夫看来炒房是次要因素,只能起到火上浇油的作用,修改“出售主居房免征资本利得税”的税法条文才是个好的方向。他说,整体而言加拿大的房产税较低,而所得税较高,不利于没有房产的人,而有利于有房产的人,只是没有政治党派愿意触及这个敏感议题。

以现行的加拿大税法,炒卖“主居房”确实是有优势的,因为收益部分无须缴纳资本利得税。即使炒卖的不是主居房,政府也只对50%的收益征收资本利得税,相对所得税而言非常低。在这方面,半数须缴纳所得税的工薪收入就显得很不足为道。

 

BC房市“回归常态”

今年春季,BC全省各地的房地产市场都创下了量价历史记录。

但BC省地产经济协会(BCREA)在最新的月度市场报告中已经表示,虽然上个月房屋供应量创下历史新低,市场却正在恢复正常。

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8月,BC全省的房屋新增上市量比平常减少了40%以上,成交量也与一年前同比减少了7%以上。

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BCREA图表:8月上市量呈历史新低

根据BCREA的最新报告,BC省房屋平均价格略高于90万元,和去年8月相比上涨了17%多。其中,大温地区的平均房价为117万元,比去年8月涨了9%。

尽管价格仍然很高,但市场的过高温度似乎已正在下降。BCREA首席经济学家奥格蒙森(Brendon Ogmundson)说,在屡创纪录的春季之后,BC省的房屋成交基本上已经恢复正常。

报告说,温哥华岛地产经济区出现了可负担性危及,平均房价出现飙升,在一年内从78万元涨到了87.6万元。这种价格飙升的原因,是市场供应出现减少。

在维多利亚,一年之内房屋上市量即减少了50%以上,是BC省在售房源同比下降最多的地区。

在菲沙河谷地区,由于疫情期间的在家工作潮,房屋成交大增,平均价格跃升了16万多元,9月份平均房价已接近100万元(平均挂牌价98.4万元)。

来源:凤凰加拿大综合

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