权威!加拿大公寓严重被高估!普遍都有“定时炸弹”!

据凤凰加拿大综合报道:房价高涨,越来越多的加拿大人想要购买公寓,但并非所有公寓都是值得的。加拿大精算师协会(CIA)前阵子发布了一项关于公寓储备金的研究。在这份长达140页的报告中,该组织警告说,低储备金往往会造成误导性的公寓被高估。他们调查的大多数共管公寓都没有足够的储备资金,这意味着业主可能要为紧急维修服务支付数万元。

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每个公寓都有储备金,这是一种用于降低紧急维修风险的资金账户。如果需要进行昂贵或大型维修,可以动用这笔资金。它通常由盈余的物业费提供资金,并由公寓业主委员会管理。有些公司比其他公司管理得更好,储备金也就更丰富,就像经营公司一样。

举例来说,有人买了一套公寓,每个月支付500元的管理费,其中有一定比例就进入了储备金账户,日积月累十年后,假设账户里有了50万元的结余。

突然,公寓主管道严重漏水,这时候就需要动用储备金维修,如果50万元够用,业主不用额外支付一笔维修费,但今后物业管理费恐怕要提高到700元甚至更多,因为储备金需要重新沉淀了。

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而更坏的情况是维修需要100万元,这时候公寓的业主不但要面临未来管理费暴涨的尴尬,还要一次性分摊50万元的维修费用。

如果是建筑结构的设计缺陷或者是施工质量的缺陷,未来出问题的概率极大,这栋高层公寓的储备金之坑就会无法估量,而这一部分未来的潜在支出,理论上要从房价中减掉,否则价格就是被高估了。

CIA发现,许多公寓的储备金极低,使得用于维护的费用很少。以投资者为买家目标的公寓楼,往往会减少储备金的供给,来提高公寓估值,代价则是未来的风险。

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研究报告称:“储备基金缴款过低可能导致以后每年涨幅更大,以及要求房主在出事后一次性支付,来弥补缺口,甚至可能导致业主失去房产,尤其是在利率上升的背景下。”

加拿大精算师不是政府机构,也并没有公布详细数据,但强调加拿大许多公寓的储备金极低,买家极有可能花50万买入一套公寓,然后在未来几年支出数万元管理费和维修费。

报告还补充说:“业主将缴款推给下一位买家,将造成不平等,以及对共管公寓市场价值的虚假高估。”

这项研究参考了持有成本对房价的影响。储备金收费较低的公寓楼可能会使卖价提高。但是这种公寓楼以后可能会花费更多的钱。

而政府每年的房屋估价通常不会考虑储备金的因素。

如果以后真的碰上大修,业主可能会收到数万元的特殊账单。当这种情况发生时,有储蓄的华人还好,要是没储蓄的家庭,通常很少有时间来收集现金。这可能意味着必须利用这套单位进行房屋净值贷款,或访问私人贷方。

该协会研究了一份储备基金样本,发现许多公寓楼的储备基金不足。

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报告的合著者Jean-Sébastien Côté说:“总的来说,没有足够的钱用于未来的预期付款或支付意外的维修。”

他表示,选择购买公寓的多数家庭并不富裕,他们选择公寓希望能降低居住成本,但储备金水平很低的公寓可能让他们的财务面对短期内大出血的困境。

新建的公寓尤其糟糕。闪亮的新建筑通常以较低的维护费用开始,然后再进行调整。但最初几年由开发商负责保修,如果建筑质量一般,很可能出现保修期结束就开始修房子的情况,所以买新建公寓的人一定要选择建筑质量高的住宅,这才是对自己钱包负责的做法。

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他表示,业主想知道自己居住的公寓储备金是否充足有一个特殊的办法,那就是向银行申请房屋净值抵押贷款,你会发现一些估值很高的物业能从银行贷的款却很少,这是因为银行会弄清楚储备金风险,然后把这部分估值扣除。

如果情况好的时候你不存一点钱,那么当情况不好的时候,你可能会被一大笔账单击中。Côté说:“有些业主很快就要支付大笔账单,而且很少有公寓能存下足够的钱,尤其是那些自2000年以来建造的公寓。”

该组织建议加强加拿大各地的立法来解决这个问题。目前,省级立法不一。

这使得公寓的管理很大程度上取决于几乎没有受过培训的业委会。更糟糕的是,他们发现业委会存在未公开的利益冲突。由于立法没有标准化,他们建议买家看看储备金报告。任何人都可以花一小笔钱买到,而且往往会透露即将出现的问题。

来源:凤凰加拿大综合

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