加拿大房价飞涨!经纪成最大赢家:收入翻4倍!被指操纵价格!

当说到加拿大的房地产市场时,大多数的讨论都是围绕着“房价飞速上涨”进行的。然而,让人容易忽略的一点是,当房价上涨时,加拿大人支付的房产佣金也会同步增加。例如,2005年大多伦多单户住宅的买方佣金平均约为$8795加元,而到2021年12月,买家的经纪人则可赚到约$36230加元的佣金。这个数字相比较于十多年前翻了四倍还要多。

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这个涨幅究竟有多夸张呢?

这么说吧,从2005年至2019年间,普通家庭收入的中位数仅增长了14%。

由此一来,大多伦多就有人提起了诉讼,指控加拿大房地产市场存在价格操纵和反竞争行为。

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据英文媒体CBC报道,2021年4月9日,多伦多居民Mark Sunderland作为代表发起了一项集体诉讼。

该诉讼案声称,加拿大的一些大型地产经纪公司,包括ReMax、Century 21 和 IproRealty Ltd.等,以及加拿大房地产协会和多伦多地区房地产委员会“相互密谋,维持、提高或控制价格……为大多伦多地区的买家经纪服务。

全球各地的佣金算法各不相同,但通常房产经济跟根据房屋售价收取一定百分比的佣金。在阿尔伯塔省和BC省,一般是前$100,000的7%和省下部分的3%。在加拿大其他地区,佣金通常在4%至5%之间。

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图源:CBC News

虽然卖方负责支付全部佣金,但它是由买方和卖方经纪双方来分摊的。全国多地的房地产都会存在类似的做法。

Sunderland的诉讼辩称,这种情况阻碍了市场竞争,也它迫使卖家支付更多的费用,而且得到的服务质量和支付的佣金不成正比。

律师事务所Kalloghlian Myers LLP的合伙人Garth Myers说:“这并不是见不得光的阴谋,它是公开的。”该律所代表Sunderland和其他2010年以来在GTA出售房屋的人提起诉讼。

 

美国也有类似的诉讼

据报道,Sutherland提起的诉讼类似于美国正在进行的针对全国房产经纪协会和美国最大的地产公司之间的集体诉讼。

该诉讼声称,房地产行业出现了反竞争行为,导致美国房屋卖家支付了虚高的佣金。

据报道,有人利用隐藏摄像头拍下一些“黑暗操作”,即一些房产经纪引导潜在买家远离那些低佣金的房屋,这种做法违反了法律。

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图源:CBC News

目前,加拿大房屋的平均售价为$746,000加元,全部佣金(由买卖双方经纪来分摊)税前为$26330至$37300加元。在多伦多高房价的情况下,平均佣金税前超过$62000加元。

Sunderland的律师说,当他卖掉房子时,他按照标准向买卖双方经纪人支付了2.5%佣金。

他认为,自己必须支付2.5%的原因是,大多伦多的买家经纪和卖家经纪之间存在价格操控阴谋。“佣金应该由市场来决定,而非MLS或地产公司之间的勾结。”

2022年3月,加拿大房地产协会和多伦多地区房地产委员会提出动议,以“没有合理的诉讼理由”为由驳回了整个诉讼。

诉讼中的另一名被告表示,他认为此案毫无根据。

“我们的业务非常有竞争力,”iPro Realty的董事长兼CEO Rui Alves在一份声明中说:“决定佣金的就是市场,而不是MLS或经纪之间的勾结。”

他说,iPro Realty确实鼓励卖家提供该地区的现行价格,或者可能建议在市场放缓时,向买家经纪提供更高的佣金率。

同时,CBC还联系了ReMax和Century 21两家公司。其中Century 21表示,他们认为这一说法没有任何依据,不会进一步置评。ReMax也表示不会发表评论。

 

BMO:加拿大房价被高估38%!

在过去两个月房价开始下跌且销售数量放缓之后,在几个火热的房地产市场,大批买家纷纷后悔。

多伦多和温哥华的房地产经纪人和律师注意到,由于市场环境已经大幅转变,买家们会考虑有哪些退出的选择,而卖家则希望确保交易成功。

加拿大房地产协会周一表示,加拿大去年售出的房屋数量下降了 25.7%,3 月至 4 月期间房价下跌了3.8%。上个月的平均房价总计为 741,517 加元。

一些卖家已经要打官司确保交易顺利,而买家则担心他们多年前购买但尚未拥有的楼花的价值。

多伦多房地产律师Mark Morries说:”以今天的房价,人们必须倾尽所有,然后突然意识到他们也许做了一个糟糕的选择,想要退出的时候,要尽全力去做。”

Morris称他这几周已经看到了9例买家想退出交易的案例,仅仅在周一这一天,就有3位卖家联系他,希望利用法律渠道阻止买家退出。

Morris不认为这是一种趋势,因为不知道其他律师是否也遇到同样的情况,但一天三次的询问是他的新纪录。他以前每隔几个月才看一次。

Morris称,”买家觉得自己买的价格过高,现在他们有客观证据证明他们的买价过高,因为市场已经开始下跌,而且确实没有放缓的迹象,所以导致买家大批反悔。

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Royal LePage的首席执行官Phil Sopher表示,每当市场出现波动时,人们都会“受到惊吓”,并考虑如何处理自己签的交易,但很少有人最终放弃,因为很难退出这类交易。

Morris说,今年大多数买家想要结束一笔交易都不会成功,因为法律上没有解决办法,对卖家来说这类案子也是不切实际的。

他说:“卖家真的想要追诉一个没有资产的买家吗?真的想要经历3年的法庭官司后发现判决不能执行吗?如果能够转售,他们真的准备好投入资金追到底吗?也许不是。”

Morris说,如果买方在卖方的信托账户放了资金,只有在法院提告、交易结束或者双方达成不执行出售协议时才能释放资金。他见过买家同意给卖家钱,前提是卖家双方同意终止交易。

如果交易结束,经纪人可以为损失的佣金提告,但很少有人会这么做,因为对客户采取法律行动”不太明智”,他们在交易失败后再次试图出售房屋时,仍有可能求助于你。

报道称,Coldwell Banker Prestige房地产代理公司的Tirajeh Mazaheri在温哥华还没有看到法律行动,但是几年前买了楼花尚未真正拥有的投资者中,买家已经出现反悔的情况。

她说:“很多人都在想,‘市场是否能够证明这个价格是合理的,或者能跟上我支付的价格,如果我想在一年内卖掉,我能收回这些钱吗?”

她说,一栋物业的楼花的前几期买家仍然有得赚,但那些较晚购买的人将不得不等待更长时间才能达到平衡或盈利。

尽管担忧情绪高涨,但Mazaheri和Soper都认为,市场还是会反弹,房屋仍是一项有价值的投资。

Soper说:“在这个国家,任何在2021年买房的人,如果他们以接近市场的价格购买,他们的房子在2021年更值钱。一年后会更值钱吗?这很难预测,但即使一年以后,房子价值低于现在的可能性也很小。”

除此之外,BMO在给客户的一份最新研究报告中表示,加拿大房价被高估38%,是至少40年以来出现的最大偏差,并且很可能会被修正。

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BMO表示,从2020年以来,加拿大的基准房价上涨了57%,而在2020年之前,加拿大的几大城市房价就已经出现在全球房地产泡沫的名单中。

报道称:“加拿大正在用廉价的资金充斥房地产系统,使整个国家变得繁荣起来。”

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BMO高级经济学家罗伯特·卡维奇表示,加拿大在过去几年的疯狂增长是很反常的现象。

自1980年代初以来,加拿大的实际房价每年的增幅约为3%,而现在,尽管通胀飙升至30多年来的高位,但实际房价在两年内飙升了三分之一以上,这显然超过了房价长期变化趋势。

BMO认为,截至今年第一季度,加拿大的实际房价被高估了38%,这是过去40年以来出现的最大偏差。

报道称,这样的偏差持续时间越长,用于基本住房的消费者支出的资金就越多,这就产生了两种选择:要么是修正房价,要么就是修正房价的同时出现经济衰退。

来源:CBC、加国无忧、多伦多生活

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