慌了!加拿大宣布收紧房贷!买家押注房价继续大跌!专家:今年都会跌!

环球邮报报道:加拿大最高银行监管机构OSFI宣布收紧贷款规则,新规将房主反向抵押贷款提取的金额上限从80%降为65%,2023年底生效。而安省房地产市场目前陷入僵局,买家坚信房价继续大幅下跌,而卖家出现有恐慌,特别是已经买了新房子现在卖房的业主。

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加拿大OSFI宣布收紧房贷规则

金融机构监督办公室 (OFSI,俗称银监会)  正在改变涵盖某些类型住房贷款的规则,以确保贷款人和借款人能够在房地产市场看起来脆弱的时候履行其义务。

银监会OFSI正在对某些类型的房地产贷款实施新的指导方针,包括共享产权抵押贷款(shared equity mortgages)、反向抵押贷款(reverse mortgages)和循环信贷额度配对的传统抵押贷款。

银监会周二(6月28日)最大的变化是针对所谓的组合贷款(combined loans plan,检查CLP),组合贷CLP指将传统按揭贷款与称HELOC的循环信贷额度相结合,房主可以在他们认为合适的情况下投入使用,而无需按任何时间表偿还该部分贷款。

一旦可重复贷款超过房屋价值的 65%,新规定就会生效。

目前,从技术上讲,业主最多可以从此类贷款中借入 80%,但新规则将在功能上将上限降至 65%,迫使借款人在超过65%时开始偿还部分本金。

一位官员在技术简报会上告诉 CBC 新闻,这笔贷款“将更像是传统的抵押贷款,借款人支付本金和利息,直到贷款回到65% 以下。”

新规则要到 2023 年10月才会生效,但 OSFI 表示,就目前情况而言,加拿大银行的数据表明,目前1.8万多亿加元的住房债务总额中,其中CLP联合贷的总额为 7370 亿加元,占42%;其中有 2000 多亿加元的 HELOC 超出了 65% 的门槛,换言之,高杠杆 CLP 借款人大约占所有住宅抵押贷款的 11.5%。

这位官员说,消费者不会因为这一变化而看到他们的每月供款要求增加,而且这些变化不会影响新购房者。

监管机构还在修改共享产权抵押贷款和反向抵押贷款的规则。共享产权抵押贷款是将购房者与第三方配对,以帮助他们拿出现金支付首付,以换取股权。

联邦政府于 2019 年推出了一项政府支持的共享产权贷款计划,此后非营利组织和其他社区团体也推出了一个版本。

对于共享产权,OSFI 周二的公告与其说是一项新的规则变更,不如说是对现有要求的澄清:因为这些产品实际上必须是合法的股权——而不仅仅是另一笔贷款——而且它们必须“与借款人的产权平等,”这位官员说。

最终公告适用于所谓的反向抵押贷款,允许房主预先获得其房屋的净值,而无需出售。

近年来,此类贷款的普及率呈爆炸式增长,主要是因为在业主决定出售之前,通常不需要偿还任何部分贷款。

加拿大环球邮报指,银监局OSFI 在限制房屋净值借贷方面迈出了一小步。

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OSFI的主要目标是可重复贷款或组合贷 (CLP)。

几个月来,监管机构一直呼吁高杠杆的 CLP 借款人为金融系统制造漏洞。监管机构认为,如果借款人欠贷方超过房屋价值的 65%,也称为贷款价值比 (LTV),则借款人存在风险。

LTV比率是用于评估金融系统风险的关键指标,LTV高于阈值表示债务水平可能给贷方带来问题。

OSFI 表示,对 CLP 最重要的担忧是,当借款人的 LTV 超过 65% 时,借款人的房屋净值信贷额度 (HELOC) 会继续增长。

新规则将在下一个财政年度(即 2023 年 10 月或 12 月)生效,并且仅在借款人续约抵押贷款时适用,所以不会影响现有供款额,而且这些变化也不会影响新购房者。

 

买家押注继续跌

安省房地产市场目前陷入僵局,原因源于一种信念:买家认为房价还有进一步下跌的空间,而这个信念越来越变得更加肯定。

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当看到一些地区的房价比第一季度设定的高位跌了 15% 左右的时候,购房者决定推迟买房,希望房价跌得更多才出手。

卖家则要么取消心目中的理想预算售价,要么觉得环境正在发生变化,并急于在更多地方崩盘前完成交易。

安省Right at Home地产公司的总裁约翰·卢辛克 (John Lusink) 表示,乌克兰战争、顽固的通胀和利率上升,这导致房地产市场比几个月前行业观察家所预测的要动荡得多。

卢辛克说,6 月份的销量将比他在年初保守的预测还要低约 26%,延续自 2 月份以来一直呈下降趋势的趋势。

卢辛克说预计,Right at Home在6 月份的最终销量将比去年同月下降 37%。

“不用说,这是令人担忧的。”

他补充说,与此同时,挂牌上市出售的房屋数量逐渐增加。

卢辛克说,除了押注房价会继续下滑的买家之外,还有另一群人准备买房,但随着利率的上涨,这项任务变得更加困难。卢辛克说,他最近采访的一位买家获得了 4.3% 的固定贷款利率,这几乎是几年前买家能够锁定利率的两倍。

他指出,抵押贷款“压力测试”要求借款人证明他们能够处理接近 7% 及以上的抵押贷款利率。

 

卖家很恐慌

Right at Home 委托最近进行的一项调查也显示了态度的转变:安省现在只有 19% 的首次购房者计划在未来两到三年内买房,比 2021 年购买的比例 30%大幅减少。

与此相反,计划出售的房主比例从去年的 11% 增加到今年的 23%。

在多伦多西面的伯灵顿( Burlington),地产经纪坦尼娅·罗卡(Tanya Rocca) 已经看到房主在秋季市场到来之前准备出售房产。

“现在很忙,”罗卡说。“人们很恐慌。”

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罗卡说,伯灵顿地区的房价已从 2 月份的峰值下跌了 12% 至 15%。

她说,5 月份伯灵顿永久产权房产的平均价格降至 143.1 万元,而 4 月份房价为 151 万元,2 月和 3 月为 160 万元。

这座富裕的城市位于多伦多以西的安大略湖,西面靠着哈密尔顿,大流行期间随着人们寻求更多空间,伯灵顿是大量买家涌入的众多社区之一。伯灵顿历史悠久的市中心核心区和带有游泳池地段的大量独立式住宅使其非常受家庭欢迎。

罗卡女士补充说,目前的一些卖家陷入了市场转型的困境,因为他们在出售现有房产之前已经购买了新房子。

 

TD专家:今年余下时间都会跌

TD银行的经济学家 Rishi Sondhi 指出,安省和卑诗省的房屋销量和房价下降得不成比例,而在大流行期间,那里的价格上涨幅度最大。

其中大多伦多地区的销售活动缩减尤其严重,投资者在过去一年中发挥了特别重要的作用。

Sondhi指出,经济低迷是加拿大整体形势恶化的一部分,因为在利率上升的影响下,5 月份的销量和房价继续下降。他补充说,随着人们为更高的利率早已做好准备,一些销售可能会提前到 2021 年底和 2022 年初已经完成。

这位经济学家表示,一些大多伦多 GTA 买家也可能在出售现有房产之前就已经购买了新房,为了完成新房交接,这些卖家现在可能被迫接受更低的价格,但他预计这种动态很快就会结束。

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Sondhi预测,在今年余下的时间里,房价将继续下跌,这反映了利率的急剧上升。

来源:加国君综合

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