晴天霹雳!老夫妻交了40年地税 卖房时政府才说地不是他们的

住了40年的房子,在里面生儿育女,要忍痛卖房的时候,才发现更痛的事情来了——这片生活了大半辈子的土地原来并不属于你?!根据CBC的报道,加拿大东部纽芬兰和拉布拉多省的一对夫妇,Randy 和Pauline Diamond,就遇到了这样糟心的事。

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1981年,Pauline的父亲买了一块地,分给了自己的3个孩子。Pauline和丈夫Randy就在自己分到的地上建了一栋漂亮的房子,过起了幸福的小日子。

房子外面是大片绵延起伏的草地和丘陵,不远处就是森林,孩子们在山坡上和森林里嬉戏,或者再跑远一点,去看看大西洋壮阔的海岸。所有的生活和记忆都那样美好。

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 图源:CBC

转折点发生在3年半之前,Pauline被确诊患了肺癌和骨癌。由于行动日渐困难,并且要频繁地去看医生,Pauline和丈夫不得不选择卖掉住了大半辈子的房子,住进无障碍公寓。

他们很快就为这栋漂亮的房子找到了买家,还是他们的朋友。买家Jeremy和Kayla Hart很快卖掉了自己原来的房子,准备和女儿在这个梦想中的家开启新的生活。

但是在办过户手续的时候,所有人都惊讶地发现,房子所在的地块是属于政府的官地(Crown land),Pauline夫妇没有土地的所有权。

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 Hart一家(图源:CBC)

由于Pauline已经不能上下楼梯,卖了房子的Hart一家又无处可去,经过协商,Pauline和丈夫搬进了无障碍公寓;Hart一家搬进了这栋房子里居住。但是,关于土地所有权的争端,直到现在还没有解决。

Pauline拥有关于这块土地的契约,并且一直在向Catalina镇政府缴纳相关的地税,政府方面也从来没有人联系过他们,告诉他们土地的所有权有问题。

Pauline和丈夫现在准备和政府对簿公堂,估计要花费几千元,但最难的是,Pauline不一定有时间完成诉讼。

因为三年多前确诊癌症时,医生就说她只有3到5年的寿命了。开庭的日期定在2023年9月,Pauline的愿望就是趁自己还活着,把问题理顺。

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 图源:ShutterStock

纽省渔业、林业和农业部长Derrick Bragg的发言人,拒绝了多次采访请求,并表示该部门无法在开庭前发表评论。

在提供给 CBC的一份声明中,该部门表示,根据法律,官方土地部门必须以“负责任的方式”管理和分配省级官地,尽管这一过程可能令人沮丧

声明中写道,“根据《确权法案》(Quieting of Titles Act)申请产权证书时,如果任何标的土地被认为是官地,政府土地部门有法律义务审查申请并对声索提出异议。这个案子和其他数百份同类申请一样,都要遵循《确权法案》进行审议。”

声明中还写道,“政府土地部门没有阻止土地的出售;是否申请根据《确权法案》通过法院对土地进行调查,是个人与其律师之间的事。”

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事实上,Pauline夫妇的遭遇并非个案。 省政府网站上的地图显示,纽省有数千居民可能生活在官地上。

1976年,纽省废除了擅自占地者的权利。在那之后,证明对官地拥有所有权变得很困难。

Clarenville的房地产律师 Greg French 表示,这个问题在某种程度上与文书工作有关。“人们明白自己是土地的所有者,他们善意地占有土地,缴纳税款,以土地为生。但这一切没有恰当地被记录在案。”

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 图源:CBC

French是Pauline夫妇的代理律师,他在开庭前不能就案件发表评论。French目前还在代理十几个类似的案件。今年早些时候,他代表加拿大律师协会撰写了一份报告,呼吁政府恢复在某些特定时期擅自占地者的权利

Bonavista区的议员Craig Pardy也表示,这个问题在他所在的地区很严重。人们在土地上定居了几百年,却不是土地的所有者,而且现在也很难获得明确的土地所有权。

Pardy 已向议会提出请愿书,要求省政府重新审查相关法律。2015年,省政府委托对《土地法》进行审查,但审查并未建议对与擅自占地者的权利有关的规则进行修改。

在加拿大,实际上只有大约11%的土地是属于私人所有的,还有41%是属于联邦的官地,48%是属于各省的官地。官地的地表和矿产、能源、森林和水资源开采权可以出租给私营企业,这是政府非常重要的收入来源。

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 图源:ShutterStock

在BC省,大约94%的土地都是官地。根据BC物业评估局(BC Assessment)的规定,官地是由省或联邦政府所有的土地,包括被水体(例如河流、湖泊、海洋)覆盖的土地。

官地使用权(Crown land tenure )是个人或公司与省或联邦政府之间的协议。该协议为个人或公司提供土地权益。使用权的授予是有特定目的和期限的。

当公有土地被官方以外的人占用(无论是否有租约)时,就会被征税(即,对土地的占用是“应税占用”)。对官地的价值评估基于土地绝对所有权(fee simple interest,即自由产权)的市场价值,就视同它完全由占用者拥有一样,即使租赁成本低于购买价格,也是如此。

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进行评估时,评估员会考虑官方对土地使用的限制,但是不会考虑租约的价格和期限,以及土地上是否有其他使用权。如果官地使用权被用于农业生产,则会基于一个特殊的费率表进行评估。这个费率表仅仅针对农地的估值,不适用于其他用途的土地使用权。

官地的应税占用者必须缴纳地税。除了租金或其他费用外,缴纳地税是享有官方土地租赁、执照、许可证、通行权、地役权和其他使用权的条件。

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  图源:ShutterStock

从政府的规定来看,官地在估值和缴纳地税方面,和私有土地是一样的,但是实际上的交易价格和产权属性并不能等同于有自由产权的土地,存在一定程度的不确定性。大家在房地产交易过程中,还是应当通过正规渠道,认真确定土地的所有权归属,以免不必要的麻烦。

来源:温房网综合

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