加拿大房市一蹶不振!这群人最着急:请求暂停或取消压力测试!

据温村那些事儿综合报道:加拿大房市目临着不同挑战,伴随着央行的不断加息,令新买家对入市持观望态度,避免与近两年买房的新房主落得同一下场,被抵押贷款压垮。同时,利率上升减缓也了房地产市场的活动,压低了房价。面对着一蹶不振的房市,最着急的可能是开发商和建筑商。近日,建筑业和土地开发协会(BILD)首席执行官Dave Wilkes表示,不断上升的利率正为大多数加拿大人带来了财务挑战。

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他呼吁联邦政府和金融机构监管办公室(OSFI)可以通过重新考虑或至少暂时中止抵押贷款压力测试,去帮助刚刚买房的新房主。而且,这也是一个强烈的住房信号。

目前,加拿大的压力测试或最低合格利率是要求首付款比例达到20%或以上的购屋者需要接受贷款压力测试,此压力测试采用加拿大银行的5年基准利率或客户的房屋贷款利率加上2%(以较高者为准)。

房贷压力测试于2016-2017年住房市场繁荣时期首次推出,目的是确保在利率上升的情况下,购房者有能力支付贷款,同时也为多伦多和温哥华狂热的市场降温。

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疫情期间,加拿大人急于利用低利率,导致楼市炙热、地产交易激增。然而在央行不断加息后,现在公佈的五年期利率为 5.6%,因此购房者必须能够承受 7.6% 的利率,才能成功获得贷款。

然而,这对于那些在利率处于历史最低水平时购入新房和公寓的人来说,却是一个重大挑战。许多人在增加2%的压力测试后,为他们带来了贷款的障碍,在无法获得贷款的情况下,他们也只好放弃买房。

Wilkes认为,现在的房市需要一个强烈的信号,因为大家都在等待并想知道接下来房市将会发生什么变化。新的住宅项目可能会被推迟或延迟落成,这将会令原本已经供应量不足的住宅市场更加紧张。

随着潜在买家对房市采取观望态度,加上不断增加的新移民,可见加拿大对新住房的需求正在逐步增加,然而却正因为利率上升,使到这些潜在买家的购买意愿被压制。这种矛盾正反应在了暴涨中的租金上。

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他分析道,大多数经济学家一致认为,加息可能接近顶峰,而经济风暴乌云也会即将来临,所以暂时中止压力测试或者正是房市需要的信号。政府不需花费任何费用,只需通过消除这阻碍潜在买家的2%门槛,就可以帮助到在2020年至2022年之间购买新房的数十万加拿大人,成功让他们可以购置安乐窝。

此外,中止压力测试还可以帮助开发商和建筑商继续规划和建造住房,以应对居民在未来经济稳定时的住房需求。

近日,加拿大央行高级副行长罗杰斯 (Carolyn Rogers) 表示,在大流行期间,由于加拿大人争先恐后地利用低利率买房,房市活动蓬勃发展。现在,随着利率回升,压力开始浮现。

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加拿大央行的新研究发现,浮动利率抵押贷款目前约佔未偿还抵押贷款债务总额的三分之一,高于 2019 年底的约五分之一。四分之三的浮动利率抵押贷款有固定还款额。然而,当利率上升时,用于支付利息成本而非本金的部分会被调整。

如果每月利息费用超过每月抵押贷款还款额,借款人就会达到“触发利率”(trigger rate),此时他们可能需要增加每月还款额。央行估计达到此触发利率的加拿大抵押贷款的百分比为 13%。

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自 3 月以来,加拿大央行已连续 6 次加息,开启了其历史上最快的货币政策紧缩周期之一。其关键利率已从 0.25% 上调至 3.75%,预计还会进一步上调。

罗杰斯表示,加拿大的高房价和债务负担是该系统存在多年的两个弱点。她称,现在利率也在上升,金融稳定面临的风险也在增加,但相信整个金融体系能够承受这段时期的压力,这要归功于抵押贷款压力测试等保障措施,确保加拿大人在利率上升时仍能继续负担得起购房费用。

对此,大家又是否认为这是一个令购房者受惠的好主意呢?

 

重磅!美联储传“鸽”声! 通胀慢慢缓解,衰退明年将至

美东时间周三下午2点,美联储公布了备受市场关注的上次货币政策会议纪要。

FOMC会后声明中增加了一句话:“在决定未来在目标区间内加息的步伐时,委员会将考虑货币政策的累积紧缩、货币政策对经济活动和通货膨胀的滞后影响。”

市场将其解读为美联储未来将小幅加息的信号。投资者认为,这表明在连续4次加息75个基点后,利率升至14年来的最高水平之后,美联储同意降低加息力度。

倒逼美联储转向鸽派

周三的调查显示,由于利率上升减缓了需求,美国11月商业活动连续第五个月收缩,全世界都在为未来一年的衰退做准备。而这也或许倒逼美联储转向鸽派,采取更温和的加息。

标准普尔全球表示,其追踪制造业和服务业的美国综合采购经理人指数(PMI)初值从10月份的终值48.2跌至本月的46.3。低于50的读数表明私营部门出现收缩。

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在美联储自1980年代以来最激进的加息周期的重压下,经济活动正在下滑,该周期旨在通过抑制经济需求来抑制通胀。按照美联储的首选衡量标准,通胀率仍然是其2%目标的三倍多。

快速综合新订单指数从10月份的终值49.2降至46.4,为两年半以来的最低水平。在COVID-19大流行的最初浪潮之外,这是自2009年以来最糟糕的读数。

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标准普尔全球市场情报公司首席商业经济学家克里斯威廉姆森表示:“企业报告称,生活成本上升、金融状况收紧——尤其是借贷成本上升——以及国内和出口市场需求疲软带来的阻力越来越大。”

路透社上周对经济学家的一项调查显示,美国在一年内陷入衰退的可能性为60%,随着消除高通胀的斗争仍在继续,美联储也随即可能转向,本周三稍后的政策会议上加息50个基点。

标准普尔全球的综合采购经理人指数(PMI)从10月份的47.3小幅上涨至47.8,与路透社调查中的下降至47.0的预期不同,该指数被视为衡量整体经济健康状况的良好指标。然而,11月是该指数连续第五个月低于50的增长与收缩分界线。

经济继续恶化

标准普尔全球市场情报公司首席商业经济学家Chris Williamson在评论美国PMI数据时表示:根据PMI初步调查结果,11月份美国各地的商业状况恶化,产出和需求下降速度加快,与经济以1%的年收缩率一致。

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受访公司报告说,生活成本上升、金融条件收紧——尤其是借贷成本上升——以及美国国内和出口市场需求疲软带来的阻力越来越大。

缺少技能丰富的工人仍然是扩张的一个令人担忧的制约因素。但供应链方面有好消息,11月份供应商业绩三年多来首次有所改善。

虽然供应链压力的减轻在一定程度上是需求下降的反映,但供应延迟的缓解消除了通胀压力的一个关键驱动因素,并帮助将总体投入成本通胀率降至近两年低点。11月甚至有越来越多的供应商、工厂和服务提供商提供折扣,以帮助提振低迷的销售。由于公司专注于降低成本,第四季度迄今为止的招聘速度也有所放缓。

在这种环境下,未来几个月通胀压力应该会继续降温,而且可能会显著降温;但与此同时,美国经济将更可能陷入深度衰退。

美股周三午盘涨跌不一,道指小幅下滑。投资者关注美联储会议纪要,以判断美联储未来的货币政策路径。

在11月初,美联储批准了今年连续第四次加息75个基点,将美国的基准利率上调至2008年以来的最高水平。

此前美联储主席鲍威尔最近向市场传递出的信号明显偏向鹰派,整体传递了加息终点更高、持续更久、未来或讨论退坡的三重信息。

至今公布的多项通胀数据,强化了市场关于美联储即将放缓加息步伐的预期。

目前经济学家普遍预计美联储将在12月会议上加息50个基点,并在明年进行幅度更小一点的加息行动。

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而CME的数据显示12月14日加息50个基点概率达到70%。

来源:温村那些事儿综合

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