加息恐引爆违约潮!加拿大银行都怕了!纷纷动用减压工具帮房主

加拿大央行连续不断加息,让几家主要贷款业务的银行都紧张了。借抵押贷款的房主们,可能无法跟上利率快速上升,也可能因触发利率而月供暴增,贷主们怕引起违约潮。现在,加拿大的银行纷纷试图通过延长抵押贷款分期偿还,以及在某些情况下将未付金额加到贷款本金上来减轻房主负担。不过,专家就警告,这些工具可以在短期内避免违约期限,但可能会带来长期的后果:越还债越多!

据财经邮报报道,在将隔夜利率从年初的接近零提高到 3.75% 之后,加拿大银行本周表示,大约 50% 的浮动利率、固定还款抵押贷款的借款人已经达到了触发利率。

在这种情况下,设定的每月还款额仅包括利息,而还款并未支付入本金。据央行称,有近 13% 的加拿大抵押贷款受到影响。

联邦法规规定抵押贷款必须分期偿还。这意味着借款人必须偿还本金,但一旦达到触发利率阈值(trigger-rate),贷方有三种选择:

    1. 提高每月还款额
    2. 要求一次性预付抵押贷款(lump-sum pre-payment),
    3. 允许借款人根据银行和房贷保险公司制定的规则,在一段时间内负摊销(negative amortization)或反向摊销(reverse amortization)。

前两个大家可能还比较熟悉,第三个负摊销或反向摊销可能很少听说。

当抵押贷款还款额不足以支付到期利息时,就会出现负摊销或反向摊销,超出的部分将添加到所欠贷款的本金中,也就是说本金反而更多了。这一操作可能会使房主在续房贷时有更多的未偿余额。

卡尔加里 True North Mortgage 的首席执行官Dan Eisner表示:“每家银行选择的处理方式都略有不同,”他指出,延长还款期是解决触发利率问题的一种方式。

“如果借款人举手声称他们面临财务困难,作为贷方,我们可以延长他们的摊销期以降低还款额。”

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另一位行业观察人士表示,尽管目前还没有公开数据,但方法中包含反向摊销是“合理的”。但这可能会增加贷方和借款人双方风险,因为贷款余额实际上在增长,并且在房地产价值下降的时候可能是一个特别令人担忧的发展。

TD银行(Toronto-Dominion Bank)在其网站上表示,利率上升可能会使客户处于“未付利息却增加抵押贷款欠款”的境地。不过,根据该网站,借款人最终将不得不调整还款额、进行预付款或转换为固定利率抵押贷款。

当借款人无法继续支付抵押贷款的本金和利息时,就会引发违约风险。

但行业观察人士表示,加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 和 Sagen(前身为 Genworth Canada)等抵押贷款保险公司允许银行迅速采取行动未经客户同意,根据需要与个别客户商洽。

前两天,TD和CIBC银行都纷纷采取了行动,允许借款人将利息成本转移到抵押贷款的本金上,以帮助他们应对利率飙升的影响。

例如,CMHC 允许高达原始贷款金额 105% 的负摊销。对于未投保的抵押贷款,受联邦监管的贷方在金融机构监管办公室批准后制定自己的政策。

“对于没有保险的抵押贷款,OSFI 没有为允许负摊销的金融机构设定具体的摊销上限,”联邦银行监管发言人 Carole Saindon 说。“然而,我们确实预计所采取的行动将保持在银行的风险偏好范围内。”

Saindon 在一封电子邮件声明中表示,OSFI 正在“与联邦监管的金融机构持续合作,以评估他们正在考虑采取的行动的影响”,以应对借款人达到可变抵押贷款触发利率的问题。

他说:“如果一家大银行宣布某种形式的自动摊销延期,预计每个贷方都会提供自动延期。”

CMHC 在一份声明中表示,获得批准的贷方可以在没有抵押贷款保险公司批准的情况下自行决定与客户“灵活地做出特殊安排”,但前提是他们必须对借款人的“独特财务状况”进行书面分析。

CIBC CAPITAL MARKETS 首席经济学家兼策略师Robert McLister表示,触发大额还款成为问题的程度将取决于加拿大央行的行动。

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如果隔夜利率仅再攀升 50 至 75 个基点,正如债券市场所暗示的那样,“我们将相对毫发无损地走出困境,”他说。“如果利率在明年年底前回落,情况尤其如此。”

然而,如果央行的利率超过 5%,“我们可能会遇到意想不到的欠款问题,”他说。“在那种情况下,看到政府宣布某种措施来帮助陷入困境的借款人,我不会感到震惊。”

他们可以做到这一点的一种方法是正式允许债务比率高的借款人的摊销期限延长至 40 年,McLister 表示抵押贷款违约保险公司支持这种做法。

McLister 计算出,在加拿大 600 万有抵押贷款的家庭中,约有 16.6% 的家庭很容易达到触发利率。

“换句话说,如果利率足够高,将近一百万个家庭可能会被触发利率影响,”他说。“但可能只有不到四分之一的人会经历反向摊销,即应计利息附加在本金上。其余的将由贷方增加每月还款额,以确保支付所欠利息。”

他表示,根据加拿大银行的数据,其中还有一部分(可能是1/5)可能容易受到期时利率大幅上涨的影响,“而在这些人中,只有个位数的百分比会以历史为指导违约。”

他说,“但这对经济来说不会是无痛的,而且并非设计如此。毕竟,加拿大央行提高利率的目的是减缓经济增长,从而降低通胀。

“假设利率保持高位,这为这些银行及其客户提供了时间来准备更高的未来付款,”霍尔顿说。“这是 2025/2026 年最低利率(五年期)抵押贷款续约时需要监测的事情。”

丰业银行( Bank of Nova Scotia)的一位发言人Andrew Garas 表示,该公司的抵押贷款旨在帮助借款人“在抵押贷款的整个生命周期内按计划偿还本金。”

该银行会在最优惠利率上升和付款方式发生变化时向客户发送信函,并补充说,随着时间的推移,借款人可能会支付更少的利息,因为从来没有一个点是他们只支付利息。

“我们与每个客户单独合作,以了解他们的独特需求,”Garas 说。

国家银行(National Bank)发言人 Alexandre Guay 表示,银行“主动”接触“可能更容易检查自己情况”的客户,并尽一切努力与所有受影响的客户保持联系,让他们了解变化并提供建议。

来源:超级生活综合

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