重磅!CRA打破3年重审期限制!追查主要居所税收豁免

据温房网综合报道:在加拿大,很多人都有过买卖房屋的经历,也都知道出售作为“主要居所”(principal residence)的住房,所得的收益可以免税。但是如何对主要居所进行认定,实践中还是有一些模糊地带,因为这个被CRA调查、追税甚至罚款的例子屡见不鲜。多伦多的一位纳税人就遇到了这样的问题,并且和CRA对簿公堂。法院近日对案件作出了裁决。

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纳税人在2011、2015和2016纳税年度的记录被 CRA 重新审查,主要涉及这三年里,她在不同时间出售的四处房产。

其中最具争议的是2011年卖出的在多伦多的房产。CRA对该房产的追查不但超出了正常的三年重新评估期,还以严重过失为由对纳税人处以罚款。

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图源:ShutterStock

纳税人的抗辩理由是,从2010年到2014年,她与现在的前夫经历了一段“混乱的关系”,分分合合,最终在2015年分居和离婚。

在2010年和2011年期间,纳税人经常出现这所房子里,把这里当作逃避争吵和虐待的避难所。她因此认为这所房子是她的主要住所,在2011年卖掉它时也应该免缴资本利得税。

对此,CRA并不认同,坚持认为该房产的收购和处置属于“贸易性质”,因此其出售应归类为 100% 的应税业务收入。

鉴于纳税人从未把其主要地址、雇主 T4 表格地址或其他邮寄地址改到该物业,并在完全重建房子后,在相对较短的时间内转卖获得了巨额利润,CRA认定这就是炒房行为。

在本案中,税务法庭的任务主要是理清与2011年的房屋处置有关的四个基本问题:

1、房产的出售被归类为贸易性质,并且因此被作为营业收入或者资本财产征收资本利得税是否恰当?

在分析了案件的事实和情况后,法官得出结论,认为纳税人“几乎不符合通常的‘炒房’的事实模式。”

纳税人是一名教师,而非房地产经纪人,持有该房产的时间短与她在婚姻中的处境有关,即她试图逃离虐待,并合法地结束分分合合的婚姻关系。

这种解释是合理的,而且不是最近才有的。早在CRA进行审计期间,纳税人关于其婚姻关系以及她如何在该处房产“来来去去”的描述,就在文件中占据了显著的位置。

考虑到财产的性质、持有房产的时间长短、纳税人在此之前的房地产交易并不频繁、与房产相关的工作和投入、动机,以及最重要的一点——纳税人出售房产是由其当时的处境决定的,法官最终认定:

该房产是作为资本财产(capital property)购买的,而不是为了炒房。

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图源:ShutterStock

2、该房产如果是资本财产,它是不是纳税人的主要住所,从而使收益免税?

明确了房产属于资本财产性质之后,法官接着对物业是否构成纳税人的主要居所进行了分析。

法官指出,该物业从未被正常占用,并且“除了强制性公用事业外,并没有任何可识别的地址变更、永久标志或者其他家庭开支和生活痕迹。”

因此,法官裁定该房产不是纳税人的主要居所,售出后的收益是要纳税的。

“虽然她可能事后认为(该房产)是她的永久住所,但如果没有一些额外的证据,她目前的信念不能否定(CRA的)假设。”

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图源:ShutterStock

3、纳税人2011年的纳税申报中是否存在虚假陈述(即未报告财产出售),并且这种虚假陈述严重到允许 CRA 在正常的三年复审期之外启动对2011税务年度的调查?

CRA称,纳税人是出于“疏忽、粗心或故意”而没有对房产出售进行申报。而纳税人认为房产是自己的主要居所,收益是免税的,所以没有申报。

对此,法官认为,在纳税人的税务申报文件中,没有任何“细节和材料来合理地证明她可能是正确的”,因此 CRA 有权启动对2011纳税年度的重新评估,即使已经超过正常的3年重审期。

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图源:ShutterStock

4、纳税人在提交2011年税务申报时是否存在严重疏忽,并应当因此被罚款?

对这个问题,法官认可了纳税人的说法,她在2011年没有就房产售出进行申报,是基于该房产作为她的主要居所无需申报的判断,不应被认定为严重疏忽。

法官取消了重大过失罚款,并指出“(纳税人)虽然受过教育,但显然不熟悉商业和税收运作的方式。她认为自己理解税法,因为该房产是个人持有的不动产。这是站不住脚的。然而,从所有的事实来看,这并不等同于故意行为,而是不懂法。”

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图源:ShutterStock

在加拿大,过去几十年,已经证明房地产投资能够带来丰厚的回报,同时拥有不止一套房产的,大有人在。

在这种情况下,“主要居所”的资本利得税豁免就是一个敏感议题,也是CRA重点盯防的对象,对于房主而言,做好税务规划,或者咨询专业人士,以保证自身利益,避免不必要的麻烦,是十分有必要的。

来源:温房网综合

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