赔惨了!下了offer又不买,大温华人买家被判支付百万赔偿金

据温房网综合报道:BC省最高法院近日就一起购房合同纠纷作出判决,买家曹女士在下了无条件offer之后,单方面退出交易,拒付合同约定的30万元定金,构成违约,需要支付97万元以补偿卖家损失的差价。2016年11月,曹女士下了一个无条件的offer,想购买的房屋是Tsawwassen小镇的Pacific车道917号。这套房子位于Tsawwassen西部的English Bluff山顶,从后院可以俯瞰佐治亚海峡,壮阔的景色一览无余。房子所在的Pacific Drive 也被认为是Tsawwassen最好的住宅街区之一。

这套房子当时叫价$489.8万。看过房子后,曹女士当天晚上就通过经纪人刘先生下了无条件offer,经过讨价还价,最终敲定的价格是$445万,曹女士要在约定日期之前支付$30万的定金。

在付定金之前,曹女士与几位朋友讨论买房的事情,朋友们都认为她出价太高了。由于卖家Kaltenegger先生拒绝再降价,曹女士决定退出交易,也不支付定金,尽管卖家和买家经纪人都警告曹女士,单方面毁约可能面临司法程序。

曹女士毁约后,卖家继续将房子挂牌出售,由于房地产市场随后开始放缓,出售的过程几经波折,中间还更换了挂牌经纪,最终在2018年5月与另一位买家达成协议,售价$348万,比当初与曹女士的协议售价低了$97万元。

卖家提起诉讼,要求曹女士支付售房的差价$97万元。

曹女士则认为自己退出交易是因为卖家没有如实告知房子的土地边界,并且因为经纪人刘先生的不当表述,导致她误以为只有在交付定金后,协议才会生效。

曹女士还起诉了自己的经纪人刘先生及其所属的地产公司,认为刘没有尽到职责,就房子的土地边界、合理的市场价格和购房协议的法律效力提供充分的专业意见。

 

土地边界问题

争议的焦点在于Pacific车道917号的土地边界线。

和同一条街上的其他房子一样,917号的后面有一条狭长的土地所有权实际属于TFN原住民社区。房子后院的部分草坪、草坪后的灌木丛区域和沿着山坡向海岸下延伸的区域是TFN条约土地的一部分。

TFN原住民社区将这部分土地出租给了Northwest Holdings Society,后者是由海滨住宅的业主们组成的一个协会。

917号自有的土地和TFN土地之间没有任何明显的界限,平整的草坪一直延伸到灌木丛区域,地面上没有围栏和可见的标记。

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卖家Kaltenegger先生和之前的房主都是对整个草坪到灌木丛区域进行日常维护,并沿着与草坪相邻的灌木丛区域的边缘做了一些小的景观美化。

Kaltenegger先生没有权利或者许可使用TFN土地,但拥有土地的原住民社区和土地的承租方Northwest Holdings Society均从未阻止他这样做。邻近的其他房主也是如此。

917号在MLS上挂牌时,标明的土地面积是14392平方英尺,这是不包括TFN土地的实际土地面积。挂牌经纪当时并没有特别留意土地的边界问题。曹女士在经纪人陪同下看房时,挂牌经纪和卖家都没有提及后院的TFN土地。

曹女士后来表示,房子后面的TFN土地面积接近3000平方英尺,如果她了解这个信息,是不会购买的。

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挂牌经纪和卖家则表示,这不是卖方必须积极披露的信息,而且曹女士有自己的经纪人。合格的持牌经纪人应该有这方面的经验和专业知识,会主动对土地边界的不确定性进行确认并告知自己的客户。

法官支持卖方的意见,认为挂牌经纪和卖家没有故意隐瞒房子的实际土地边界,而理性的、严肃的购房者会对这类问题有所关注,所以曹女士无权因为土地边界问题单方面解除合同。

 

经纪人的疏忽

曹女士起诉了经纪人刘先生及其所属的经纪公司。理由是自己不懂英语,对合同的理解完全依赖经纪人的翻译和表述,而她因此得出的结论是自己支付定金之后,协议才会生效,不付定金,offer就自动失效了。

另外,刘先生没有对房子的市场价格给出充分的研究和评估,她只提出了临近一所房子的售价作为参考,导致自己的报价过高。在房子的土地边界问题上,刘先生也存在过失。

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法官认为,曹女士所谓不交定金,合同就不生效的理由不成立。曹女士有丰富的商业经验,在BC省也购买过其他房地产,理应了解签订合同的一般规范。

同时,法官认为,根据行业规范和实践,买家经纪刘先生确实没有达到地产经纪人应有的专业标准。但是,曹女士未能证明经纪人的疏忽给她造成了实际的经济损失。

一方面买家曹女士对房子市场价格的研究过于简单和草率。另一方面,对于房子土地边界的不确定性,地产经纪的专业训练应当使买家对这个问题有所警觉,并主动进行调查和澄清。

曹女士以前有购房的经验,和她更看重的是房子的景观而非实际面积,都不是买家经纪可以不主动提供这方面专业服务的理由。

最后,法官判决曹女士应当支付给卖家$97万元差价,起因是她自己的违约行为,而非刘先生的疏忽。所以,法官也不能命令经纪人及其所属的公司对曹女士做出补偿。

来源:温房网综合

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