在加拿大买法拍屋真的能捡漏吗？

据温房网综合报道：过去的一年中，加拿大央行为了平抑高通胀，在房价位于高点时开始连续八次加息，“法拍屋”又开始进入人们的视野。在加拿大，贷款买房子是很普遍的现象。方法是以房产作为抵押品，从银行或者其他金融机构借钱。房主在贷款摊还期内按时足额支付月供，就可以一直保有从贷方赎回房产的权利。但当房主还不起月供时，抵押品赎回权就可能被取消，也就是“止赎”。

在BC省，止赎房地产交易都在BC省高等法院主持下进行，该法院批准流程中的每一步，包括何时开始销售、价格、条件和佣金等等，并最终决定是否接受要约，因此也被称为“法拍屋”。

作为房主，应尽一切可能避免自己的房产沦为法拍屋。而作为买家或者投资者，法拍屋则可能是“捡漏“的机会。

受高通胀和高利率的影响，最近市场上的法拍屋数量有所增加，有些地方甚至出现了法拍“烂尾楼”，也就是开发商因为资金无以为继，没有盖完的房子，而且都顺利售出

那么，法拍屋是否划算、怎么买、有什么风险呢？要回答这些问题，我们首先要了解法拍屋是如何运作的？

 

从房主角度看法拍屋程序

1、如果房主停止支付月供，会收到银行的信件或者电话提醒。后者的目的是搞清楚房主不支付月供是单纯的错误，还是财务状况出了问题；然后给房主一些时间来解决问题。

2、两到三个月后，如果房主仍未支付月供，会收到银行的书面通知，要求在特定日期之前全额支付欠款，否则，将聘请律师开始止赎程序。

3、如果在规定的日期之前，房主没有按要求支付欠款，贷方将要求律师启动止赎程序。房主将收到一封律师信，要求在一个截止日期之前全额支付房贷余额或仅支付所欠的月供。到期不付款止赎程序将被启动。

4、止赎程序的第一步是律师向法院提交一份名为“止赎申请”的文件。所有相关方，包括房主、其他抵押权持有人、房产租户、其他留置权持有人等，都将收到文件副本。房主务必仔细阅读该文件并按照说明进行回应。

5、大约1个月后，法庭将举行第一次听证会。 在听证会上，法官会给贷方一个“暂缓令”，让房主有机会在一段宽限期内偿还房贷或者拖欠的月供，加上利息、费用和税款。这个时间称为“赎回期”，通常为6个月。 但有时贷方会要求法院缩短赎回期。

6、赎回期届满之后，贷方可以选择将财产挂牌出售或向法院寻求“绝对止赎令”（Order Absolute）。在授予绝对止赎令的情况下，贷方成为该财产的新所有权人，原房主则丧失对房子的一切权利，同时免除对贷方的债务。但是如果房子上被登记了其他贷款，原房主对其债权人的债务仍然不能免除。

“绝对止赎令”并不常见。更多的情况是贷方申请将房子挂牌出售，所得款项如不足以还清贷款，贷方还可以继续起诉借款人偿还差额。在财产被法院下令挂牌出售的情况下，法院会评估所有报价，并最终批准出售该财产。

作为房主需要了解的是，如果未能按时支付月供，止赎程序不会立刻开始，您有一些时间来解决问题，但尽快停止止赎程序符合您的最佳利益。 如果有必要，您可以寻求专业人士的帮助，以寻求合理的解决方案，并维护自身利益。

 

如何购买法拍屋？

1、买家可以先在网上查找法拍屋房源，发现感兴趣的目标后，联系从事法拍屋交易的专业人士。

2、提交报价。

3、如果报价被发起止赎程序的银行接受，买家将有机会验屋并开始申请贷款。

4、一旦您对验屋结果和叫价中包含的任何其他条件感到满意，就可以移除自己报价中设定的条件并支付押金，锁定参与交易的权利。

5、有确定的报价之后，银行将要求确定开庭日期以批准出售，这通常需要大约2-4周的时间。

6、在等待开庭期间，其他有兴趣的买家仍然可以查看房产并在预定的开庭日期之前提交报价。在已经有出价被银行接受的情况下，后来的报价不太可能低于之前的报价。

7、如果您是第一个也是唯一一个出庭的报价人，法官将查看您的出价并批准出售。

8、如果庭上有其他竞争者，每个报价人都有最后一次机会提高报价并用密封信封将其提交给法官。 这些报价不能附带任何条件，所有潜在买家都必须在开庭前准备好支票。

9、法官将同时打开所有报价并查看以下内容：价格、过户日期和定金，然后决定接受谁的报价并批准出售。

出价最高的买家不一定会赢得交易。因为当银行实际控制一所房子时，每天都要花钱来维护它，诸如供暖费、水电费、维修费和物业管理人员等开支数目不菲。所以，在报价相同或者相近的情况下，能尽快完成交易，或者支付大额定金的买家更有可能被选中。

 

捡漏不容易

整体而言，购买法拍屋与普通的房地产交易区别很大，是一个漫长而繁琐的过程，完成一次交易花费9个月到1年时间是很正常的，而且结果充满不确定性，尤其是在有人竞价的情况下。

如果是没有完工的法拍屋，风险更高。感兴趣的买家必须做好充分的调查和准备才能出手。除了聘请有经验的房地产经纪人来确保顺利完成融资、验屋和投保，还应当让承包商参与进来，以估算完成剩余工程所需要的成本。如果有可能，预算最好打出20%的余量以防备意外的开支。而且，完成度低的房子，很难获得贷款。贷方一般都希望建筑完成了97%至98%。这对买家的财力要求也很高。

值得一提的是，在BC省，法拍屋完全不是无人问津的冷门房产，相反，绝大多数交易竞争都很激烈，条件优越又显著低于市场价格的情况凤毛麟角，想捡漏绝非易事。尤其对于没有什么经验的首次购房者而言，法拍屋很难说是理想的选择。

来源：温房网综合