加拿大房价还能挺住吗？加息预期冲高至80% 房贷还款将大幅增加

据加西周末综合报道：近日，加拿大央行公布了最新的金融系统评估报告（Financial System Review , FSR），认为加拿大家庭已经出现了遭遇金融压力的早期迹象，这将成为金融系统的关键风险之一。央行行长麦克莱姆5月18日在渥太华的新闻发布会上表示，加拿大正在经历一个向比人们习惯的更高的利率过渡的阶段，在转换的过程中，会出现风险，加拿大必须保持警惕。（We’re going through a transition to higher interest rates, higher interest rates than what people got used to and along that transition there are some risks.)

评估报告指出，“利率升高的同时房价出现下降降低了许多家庭的财务灵活性”，这使很多家庭感到捉襟见肘。

由于偿还抵押贷款的费用增加，购房者不得不更多依赖信用卡。加拿大家庭的信用卡债务已经超过了大流行前的水平。

购房者的偿债率，也就是用于偿还抵押贷款债务的收入和家庭的总收入的比例，其中位数在2022年已经增涨到19%。现在，接近30%新获得抵押贷款的家庭需要花费其收入的25%或以上偿还房贷。

自去年2月以来，三分之一抵押贷款的还款额有所增加。在利率正常化之后，借款人的还款将大幅增加。

到2026年底，固定利率和浮动利率的还款额都将攀升。估计还款中位数将比2022年2月利率上涨前高出20%。

固定利率抵押贷款还款额到2025年或2026年续贷时将增加20%至25%。每月固定还款额贷款的还款将上升40%。浮动利率的还款额在过去的一年里已经增加了50%。

央行表示，新冠大流行期间房价高点时买房的家庭最为艰难。

为了帮助减轻月供的成本，加拿大各借贷机构开始延长房贷摊销期，超过25年的新抵押贷款比例从2019年的34%增加到2022年的46%。

加拿大央行认为这种方法将不会长期持续，而是对抗利率上升而采取的短期措施。

加拿大央行高级副行长卡罗琳–罗杰斯（Carolyn Rogers）说：“延长摊销期是一种缓冲，如果家庭发现他们的还款额上升，对家庭开支的挤压超过了他们的承受能力，他们可以使用这种缓冲。”

根据经济合作与发展组织（OECD）公布的数字，加拿大是七国集团中债务最高的国家，2022年家庭债务占可支配净收入的187%。

由于加拿大4月通货膨胀率意外出现了10个月以来的首次上涨，认为央行将再度加息的预期突然提高。金融市场认为央行有80%的可能性在7月加息。

不过，央行行长在一份书面声明中表示，4月通胀的反弹是一个比较反常的现象，但加拿大的通胀已经下降，并且在一直下降，央行认为这种趋势将持续下去。

在央行行长表态后，市场对加息的预期降至60%，仍然超过一半几率。

 

警告！加拿大人的房贷债务是一颗定时炸弹！

据《环球邮报》评论报道，经济师们发出警告，随着更多人的房贷续期，抵押贷款债务已经成为一颗“定时炸弹”。Desjardins Capital Markets的经济师就高利率可能对抵押贷款和房地产市场造成的更大损害发出了悲观警告。

本周，Royce Mendes和Tiago Figueiredo发表了一份报告，称加拿大的抵押贷款债务是“一颗定时炸弹”。他们认为，引爆的时间就在“未来两三年”。

在报告的同一天，加拿大房地产协会(CREA)公布了4月份房屋销售和价格上涨的月度数据。分析师依据数据称，在经历了销售暴跌近20%、协会房价指数下跌逾12%的一年之后，市场已经出现转机。

加拿大央行从2022年3月开始大幅快速加息，并在一年后暂停加息，房地产市场首当其冲。现在，由于央行需要一些时间来评估是否需要进一步调高利率，人们的焦点正转向加息的下一层面后果，因为对加息的初步影响将更广泛地扩散到整个经济中。

但Desjardins的报告认为，抵押贷款持有者的痛苦才刚刚开始。

其风险在于当抵押贷款到期续期时会发生什么。过去一年续期的抵押贷款持有人已经受到了利率急剧上升的打击，每月还款额也大幅增加。但更大的冲击尚未到来。

在大流行期间，当利率处于最低点、房价飙升时，大部分抵押贷款都是五年期的。对于这些贷款，2025年和2026年将是续期的关键时刻。Desjardins预测，就固定利率抵押贷款而言，首次购房者(每年约占所有新抵押贷款的一半)的月供将增加15%。

至于许多浮动利率抵押贷款持有者，情况要糟糕得多。他们的贷款利率随着加拿大央行的政策利率而上升，多数情况下，贷款人并没有增加他们的还款。这些抵押贷款中许多都是每月固定还款额，当利率上升时，月供保持不变，但更多的钱用于支付利息，更少的钱用于支付本金。

这些抵押贷款中，约有四分之三已经达到了“触发利率”，即利息成本超过月供，这通常意味着自动增加还款额。但是，许多银行没有调整月供，而是允许额外的利息堆积在未偿还的本金上。

这对浮动利率抵押贷款持有者来说，是一个好的缓冲；但当续期到来时，他们不仅要面对更高的利率，还要偿还越来越多的债务。Desjardin的报告表示，一些五年期浮动抵押贷款持有人可能在2025年和2026年面临支付额增加40%的窘境。

关键是，抵押贷款利率上升可能会对家庭支出造成最深的影响，不是现在，也不是几个月后，而是两三年后。

这种极不寻常的贷款成本和房价周期，将在央行利率变化影响的18至24个月之后很长一段时间，继续给经济带来压力。Desjardin的假设是到2024年底，央行将把利率从目前的4.5%降至2.5%。

Mendes在周三接受采访时说，加拿大有可能滑向“房地产衰退”，就像在上世纪90年代初看到的那样：由于房主别无选择，只能将更多的收入用于抵押贷款，因此家庭支出将在数年内持续放缓。

“人们将把创纪录的可支配收入用于偿还房贷，”他说。“这是以前从未发生过的。”

要知道，这是假设整体经济像大多数专家普遍预测的那样：今年经济放缓，但避免了衰退，明年经济复苏，央行在2024年初开始降息。

如果不是这种软着陆，经济陷入传统的衰退，包括就业大幅下滑，那么情况会变得更加复杂。失去工资将使续贷不再仅仅是昂贵，而是变成不可持续。

周四，加拿大央行将发布年度金融体系评估报告(Financial System Review)，详细评估金融相关风险。央行的利率政策非常明确地指向将通胀降至2%的目标，但它肯定希望密切关注这些利率对家庭的冲击有多严重，因为续贷将成为更大的因素。央行的利率将对这些抵押贷款风险产生关键作用。

“如果2025年和2026年续签时利率足够低，那么就可以避免极端挑战，”Mendes说。“加拿大央行确实有解决这个问题的办法。”

来源：加西周末综合