已重查$27亿！CRA加大房产交易审计 ，3个领域是重点

据North Shores News报道，加拿大税务局（CRA）公布的最新数据显示，自2022年4月至2023年3月，该机构对1998件涉及房产的报税文件进行了审计，涉及金额$1.719亿元。CRA的房地产违规税务审计计划（real estate non-compliance tax audit program）于2015年推出，主要针对大温和多伦多地区的房产交易。光是在2023年就审计了9078件，审计金额达到$4.26亿，为第二高，仅次于2020年的5.27亿元。

目前，审计员在BC省已经完成了共计13983件审计，总额达$13.09亿元；在安省完成了60716件审计，总额达$13.97亿元。两地合计约$27亿。

审计员主要关注3个关键领域：未申报的收入和资本利得税；不合格的GST/HST退税；以及新建或翻修房产交易中未申报的GST/HST。

在BC省，对申报的所得税进行重新评估是重中之重。在去年审计的$1.719亿元中，$1.311亿元属于所得税类别，$3610万元来自未申报的GST，仅有$420万元来自不合格的新建房和租赁房的GST/HST退税。

核查富裕阶层是否谎报收入

2023年，审计员着重审计了BC省未报告或少报告收入的1089件报税文件，平均每件文件涉及的金额是$86036元。2021年，审计师所审计的每件个案的平均金额为历史最高，达到$178278元。

对于所得税和资本利得税，审计员会考虑多个问题，比如报税表上所报的收入是否匹配纳税人的生活方式，包括房地产的成本和维护费用。

报告指出，CRA可以分析出纳税人报告的收入与其生活方式之间的关联。在没有明显收入来源的情况下获取昂贵资产，比如高档住宅，可能存在未申报所得税的可能。

而且，审计员还会审查未报告的全球收入，例如，加拿大居民申请主要居所的资本收益豁免，但没有申报全球收入，这是违反规则的。

在BC省，许多数百万的豪宅社区的居民却报着低收入水平，这显然有逃税或避税的行为存在。

例如，去年西温一位坐拥$840万豪宅的离异华人妈妈就因起诉前夫涉及抚养费的官司，被怀疑有谎报收入的偷税漏税行为。

警惕交易中的潜在偷漏税，不当背锅侠

CRA也指出，从非持有加拿大永久居民身份（PR）的卖家那里购买的房产或存在税款未支付的风险。

“购买房产的买方有责任了解卖方是否是加拿大居民。通常，负责完成地产交易的法律文件公证人或地产律师有责任完成这些核实。”

“在支付购买款项之前，从非PR卖方处购买房产的买方应向卖方索取由CRA签发的合规证书。否则，买方可能要负责向CRA支付卖方未缴纳的所得税。”

故意逃税外加50%罚款

在涉及逃税的情况下，如果纳税人在申报时故意提供虚假声明，除了补缴税款外，CRA将按照欠税的50%加以罚款。去年的罚款总计约$3700万元，意味着去年所审计的案件中约17%($4.26亿中的约$7400万)确实有逃税行为。

不过，去年的罚款是自2018年以来最少的。2022年，逃税占所有审计金额的31%左右。

CRA表示，自2015年以来，大温、大多伦多一直是审查的焦点，因为这些地区的房地产活动一直保持在高水平。随着房地产环境的变化，CRA会调整、扩大并完成这这2个地区之外的房地产审计。

CRA已经20个月没有更新其审计数据，目前尚不清楚2023-2024财年记录何时公布。

炒房将作为重点关注对象

2023年及以后，BC省将对对那些在购买房屋后一年内出售房屋的人征收 20%的税，而CRA将更加密切地关注房屋倒卖，因为购买后1年内的销售利润现在将作为营业收入而不是资本收益征税。

我们也将持续关注该方面的政策变动。

 

血亏！加拿大妈妈倾家荡产投资开餐馆：现面临无家可归！

据blogto报道：多伦多餐饮业生意可没有那么好做，近日一位多伦多餐馆老板就因为生活艰难、拖欠房租，而面临被赶出家门的命运。

单亲妈妈辛妮（Sinead Hammons）是Jinglepear Deli餐馆的店主，她在2020年签下了餐厅的五年租约，当时没人能预料到这可能是最差的开店时机。

图源：GoogleMap

尽管开店的时机真的非常非常不好，但在此后的四年里，辛妮还是在本市的素食社区和附近居民中培养了一批老顾客，但这似乎并不足以让她的生活有所改善。

根据最近在网上广受关注的GoFundMe消息，辛妮在决定把钱投入生意以后，现在正面临着被赶出自己的家。

辛妮的一个孩子克莱夫在描述中写道：“我的妈妈很坚韧，也很有决心，自从三年半前开了素食熟食店以来，她每周工作七天，同时还要承担单亲家庭的责任。”

图源：gofundme

她把所有的钱都投入到生意中了，无法支付与两个孩子（共有四个孩子）一起居住的公寓的租金。

一位孩子写道：“在过去的一年里，我妈妈只能支付一半的租金，她做出了一个艰难的决定，冒着风险把所有的钱都投入到生意中，试图维持生计。”

辛妮曾希望疫情后经济反弹的速度会比实际快一些，这样她就能还清所欠的房租。然而，她的债务却有增无减。

“我妈妈在多伦多交房租已经超过 35 年了，为了维持生计，她经常要打两份或三份工，她从来没有遇到过这种情况。她一直是个好房客，从未因拖欠房租而被赶出家门。”

图源：Jinglepear Deli

疫情之后，越来越多的小企业主发现自己陷入了双重困境，企业必须生存下去，业主才能维持生计，但如果企业的成本高于利润，那业主就还是在亏钱。

“她最担心的是，如果她们被迫离开现在的公寓，她在多伦多就再也找不到其她们能负担得起的房子了，她们最终将无家可归。这是一个可怕的现实，我的家人可能很快就会面对。”

更令人担忧的是，Jinglepear餐馆的房东也是同一个人，辛妮担心她们也会把她从那里赶出去。

克莱夫解释说，GoFundMe的目的是筹集资金来支付辛妮剩余的房租，以阻止房东已经申请的驱逐令。

克莱夫说：“如果无法与开发商/房东达成协议，或者法庭作出不利于她的裁决并下达驱逐令，她将被迫搬家，募集到的资金将用于支付全家搬迁的费用，并开始偿还债务。”

截至发稿时，驱逐令的听证会定于5月16日举行，筹款活动已募集到近6000刀，而他们的目标是15000刀。

来源：温房网综合North Shore News