加拿大兴起“社区贷款”!向邻居借钱造房!安省小区筹$85万买8套房

加拿大现在兴起了一种特殊的贷款,一些非营利组织绕过银行在社区里从邻居那里贷款造房。这种被成为“社区债券”(community bonds)的模式越来越受欢迎。据CBC报道:安省著名度假屋聚集的哈利伯顿村( Haliburton County )就兴起了这种向邻居借钱造房买房的风潮。虽然这里是度假胜地,但小镇和这里的居民实际上很“穷”。

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向居民贷款买8套房

对于那些靠当服务员、零售店员和修路的打工人来说,要找到一个负担得起的住所可能很困难。

当地一家非营利经济适用房供应商 Places for People 的副总裁兼创始人 Fay Martin 说。“人们认为这里是伊甸园,风景确实如此,但由于经济基础的原因,这里也很贫穷,”

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“我们确实有人睡在帐篷、狩猎营地、房车里,以及他们不应该睡觉的地方。”

为了帮助资助经济适用房项目,该组织已开始尝试一种新的融资方式。他们的想法不是从银行借钱,而是通过出售“社区债券”向邻居借钱。

社区债券与传统债券一样,是具有固定期限和回报率的计息贷款,但它们是由非营利组织发行的,并将资金用于特定项目。

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去年,Places for People 在三个月内出售了价值 $85 万的债券,并用这笔钱整合了债务并购买了一套8个单元的公寓,以增加其已经拥有和管理的五处房产。

 

新模式3大优势

这个机构是是越来越多测试这种模式的非营利组织之一,倡导者表示该模式有几个优点。首先,出售社区债券可以让非营利组织以比从银行获得的更好的条件借钱。

另一个优势是,由于生活成本高昂,而且向慈善机构捐款的加拿大人越来越少,要求支持者购买债券可能比要求他们进行现金捐赠更容易。

多伦多一家专门帮助非营利组织建立社区债券的机构 Tapestry Community Capital 的联合执行董事 Ryan Collins-Swartz 说,“作为一个 40 岁以下的人,没有很多朋友和同龄人进行大额慈善捐赠,”

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他表示,这种方式还能增进社区融入感。“但是,凭借我们积攒的一点钱,我们希望成为事业、社会运动和我们所相信事物的盟友。”

 

11家机构宣布加入新模式

这种向邻居贷款买房造房的模式在加拿大尚未普及,但发展势头非常强劲。

Collins-Swartz 说,当 Tapestry 六年前推出时,他只知道大约 10 个使用社区债券的案例。但在过去的一年里,“我们已经发起了 10 个不同的社区债券活动,并且还有更多活动即将推出,”他说。

他说,贷款期限通常设定在 2 到 7 年之间,借款人的回报率在 2.5% 到 5% 之间。

虽然社区债券已用于资助从音乐场所到可再生能源项目等各种项目,但人们对使用该模式购买经济适用房的兴趣日益浓厚。

Tapestry 曾两次获得加拿大抵押贷款和住房公司住房(CMHC)供应挑战赛的认可,该挑战赛旨在奖励促进住房建设的新想法。

该组织本周宣布,将与来自维多利亚、温尼伯和安大略省巴里的另外 11 家住房供应商合作,这些供应商计划出售债券以保留或建造新住房。

Places for People 的 Martin 表示,这不仅仅是一种筹集资金的方式,还是一种争取社区支持的方式。她说,购买支持项目的债券(贷款给社区里的其他人)会让人们有一种归属感。

Martin 说,“即使银行和政府愿意给我们所需的所有资金,我仍然认为,这笔资金应该至少有一部分来自社区贷款,因为它创造了社区。”

 

住户很开心,称“救命稻草”

住在哈利伯顿县 Places for People 出租屋复式公寓的 Kim Switzer 和她的三个孩子说,她的住房单位是“救命稻草”,她很高兴该组织正在探索建造更多经济适用房的所有途径。

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“向他们致敬,因为他们找到了一种不同的方式,能够创造一些资金流 [并] 打开更多经济适用房的大门,因为这里非常需要经济适用房,”在当地一家餐馆工作的 Switzer 说。

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需要尽职调查

投资组合经理 Patti Dolan 表示,想要购买社区债券的投资者需要做好功课。她说,与传统债券不同,社区债券不会由信用评级机构独立评估,因此买家在购买之前需要确保组织的财务状况良好。

“你要确保在你借钱的那段时间内有现金流来源能够偿还贷款,”卡尔加里财富管理公司 Wellington-Altus Financial 的高级投资顾问兼投资组合经理多兰说。

加拿大证券管理局发言人Ilana Kelemen 表示,想要发行社区债券的组织还需要做好功课,并在继续之前寻求法律建议,以确保他们了解证券法要求。

随着加拿大经济适用房危机的持续,一些非营利组织通过一种名为“社区债券”的新金融工具直接从邻居那里借钱来资助租赁单元的建设。

Tapestry 的 Collins-Swartz 表示,组织通常使用债券来补充他们通过赠款或政府资助获得的资金,这些赠款或政府补助资金无需偿还。

他说,不同的非营利组织有不同的创收方式来偿还债券。例如,音乐场所可能会出售门票;经济适用房提供商收取租金;可再生能源合作社发电并将其卖回电网等等。

Collins-Swartz 说,到目前为止,Tapestry 参与的每个项目都成功偿还了投资者,从未错过任何利息支付。

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Dolan 说,只要投资者在购买时保持警惕,社区债券就可以在投资者更广泛的投资组合中发挥作用。

“这是在资助你所在社区的一个你热衷的项目,真的无法量化这种价值,”她说。

鉴于全国各城市的租金越来越高,租房市场越来越紧张,Dolan 表示,随着各组织试图加大经济适用房的建设,她预计社区债券的使用会越来越频繁。

虽然这种模式并不是解决住房危机的“灵丹妙药”,但Collins-Swartz表示,这是许多有助于改变现状的解决方案之一。

“我确实相信,通过投资采取行动,以及转移我们的资金,可以对我们想要的未来以及我们周三所拥有的世界产生重大影响。”

来源:超级生活综合

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