大温哥华人口密度北美第四！仅次于旧金山，是西雅图的2倍多

作为地理上世界第二大的国家，加拿大拥有幅员辽阔的土地，而大城市却异常拥挤。和北美其他城市相比，大温地区的人口密度在排名第四——这也解释了为什么这里的房价居高不下。据Vancouver Sun报道，前BC省公务员Don Wright曾制作了一张地图，通过测量每个城市中心30公里范围内的人口密度，结果显示有3座城市进入前十。

纽约的人口集中度最高，达到每平方公里15014人。大多伦多地区排名第二，每平方公里有6006名居民。其次是旧金山（每平方公里5843人），然后是大温（每平方公里5568人）。温哥华南部的邻居西雅图就业机会更多，大厂云集，每平方公里却只有2483名居民。

进入前十的加拿大城市还有蒙特利尔，排名第7，每平方公里5219人。

 

加拿大人口密集化的前景

这三大加拿大城市人口密集的原因有几个。

首先，加拿大是全世界国际移民率最高的国家之一，而大城市的就业机会不仅吸引国际移民，也吸引本国的劳动力。

其次，加拿大的半壁江山都在北极圈内，除了南部沿海的城市，没有足够的可用空间可以开发。尽管加拿大广袤开阔，但全国也只有4.3%的土地可用于农业生产。美国的比例是17%，德国是33%，印度则高达52%。

加拿大在1970年代也面临着城市的大规模扩展，而那时的市府通常将城市边界扩展至相邻的农田以应对快速的人口增长。

如今，加拿大重新划分农田用于住房的时代已基本结束。

在BC省，农业土地保护法限制人们在农业保留地上建造大规模住房，而安省省府在去年试图重新划分多伦多周围的绿地时，也遭遇了巨大反对。

现在，加拿大的城市边界不再向郊区和农田“横向”扩张，而是“纵向”延申——在同样面积的土地上建造更高的楼。

据Skyscraper Center数据，加拿大拥有世界第三多高度超过100米的建筑，共472座，仅次于人口众多的中国和美国。

对于城市规划者，这些高层建筑质量参差不齐，有些丑陋不堪，和城市景观格格不入，过于密集的建筑会带来环境压力，也会产生更多的碳排放。

 

未来人口增长势不可挡

加拿大影响力大的商业团体，如Century Initiative曾提出，为了建设更加强大的国家，加拿大应该利用人口资源，吸引更多外来移民。

该组织要求自由党政府在2100年之前将大多伦多的人口增加到3350万（目前为800万），大温地区增至1200万（目前为300万）。

目前，加拿大联邦政府的移民计划是每年130万流入人口（包括新移民和临时居民），但很多住房专家和银行经济学家认为只有将年度人口增长目标削减到30万至50万人，才有可能缓解人口与住房之间的矛盾。

最近，BC省府“一改多”、兴建高楼大厦的新策顺势而为，为迎接更多人口做准备。

无论是第44号法案——取消省内单户用地区划，改为每块地可容纳4到6栋住宅；还是第47号法案——要求地铁站和公交换乘站步行十分钟范围内的建筑层数为8到20，都有助于接纳更多的外来人口。

 

未来房价高企成定局

理论上，这些密集化政策有可能降低房价，但事实上，即使允许开发商推倒农田建房，或者建造再多的新公寓楼盘，也不太可能使房价下降。

最近，根据牛津经济研究所的一份报告，建造新房反而“诱发需求”并提升房价。

报告指出，对于多伦多、温哥华这些房价飙升的高需求市场，增加住房供应可能无意中刺激进一步的需求，从而抵消额外供应的好处。

这种“诱发需求”的论点意味着，住房需求的增长将带来价格上涨，二者将超过预期的供应增长，使加拿大的高需求市场保持相对难以负担的状态。

尽管广泛的共识是，从全国范围的角度，加拿大必须建造更多的住房以恢复可负担性。

但在像温哥华和多伦多这样的市场，建造新房可能治标不治本甚至“适得其反”，毕竟需求摆在那里，大城市的“致命吸引力”永远存在——不仅从全国来看，就北美整个区域而言，温哥华和多伦多都是定居的风水宝地。

来源：温房网综合Vancouver Sun