大温独立屋成香饽饽“独角兽”！加拿大房产投资者占比高达30.4%，被严重低估！

据Better Dwelling报道：加拿大的房地产投资者可能因高息面临困难，但他们的“衰落”被大大夸大了。根据加拿大央行（Bank of Canada, BoC）的数据，投资者在2024年第一季度的房屋购买中占据了创纪录的市场份额。过去的估算模型的局限性排除了投资者用来购买房产的许多策略，这意味着这些数据显著低估了投资者的份额。

与此同时，大温的单户独立住宅因省府一改多新政而变得越来越难以企及，但对于许多购房者来说，这种房屋类型仍然是理想选择。新报告表明，在温哥华等主要城市市场，这种房屋类型“正迅速成为独角兽”。

 

政府不想降房价，投资者创下市场份额新纪录

今年早些时候，加拿大房地产投资者在市场中占据了新的记录份额。家庭信贷数据显示，他们在2024年第一季度占房屋交易总数的30.4%。这是比去年增长了0.6个百分点，当时他们创下了前一年的记录。

早在2020年第一季度，投资者就已经占了超过五分之一的交易（22.3%），但现在这一比例已经增加到近三分之一。加拿大从未见过如此大比例的住房由投资者购买。

2024年第一季度的30.4%是历史最高，而在2023年第三季度的5个百分点收缩是由于利率上升和房价下跌，使投机者的操作更加困难。一些因素帮助了这一转变，包括政府的反应。

全加拿大各地的政策制定者正在积极尝试吸引投资者进入市场——

• • 非居民购房禁令在通过后仅86天就被修改以适应投资者需求；
  • 向市场注入了数千亿资金，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）警告说这“模糊”了危机与日常运作之间的界限；
  • 通过授予多代贷款扩展信贷能力，避免房价下降的压力；
  • 最近的政策：向公众推广首次购房者的30年摊销期限的新房政策，随后悄悄地将其扩展到包括所有购房者（包括投资者）。

我们可以整天列举过去一年的措施，但你可能已经明白了——政府真的非常想要投资者。实际上，加拿大政府的领导人甚至直言不讳地说，房价“需要”保持高位。投资者不仅被告知国家支持他们，政策制定者还用你的钱来支持这一举措。这可能会成功，也可能不会——但可以很容易看出这种叙事是如何形成的。

图源：Better Dwelling

 

加拿大央行大大低估了房地产投资者的比例

加拿大央行使用的统计模型是依赖于家庭信贷数据，而不是土地登记数据。该模型意味着首次购房者被过度报告，而投资者被低估，声称首次购房者占市场一半。

在这种情况下，首次购房者指的是没有其他抵押贷款的购房者。这意味着那些完全拥有自住房的人可能被视为首次购房者。换句话说，几乎不可能将首次购房者误认为是投资者，但相反的情况却很可能经常发生。

将数据限制在家庭信贷上排除了大量的投资者。机构、公司和商业贷款不会显示在该方法中。同样，私人抵押贷款也不会被包括在内，而这些贷款在市场中越来越常见，此外还有使用外国机构借贷的投资者，这些机构并不报告加拿大的信贷数据。此外，还有现金买家，据洗钱分析显示，现金买家曾占多伦多大都市区房屋销售的35%左右。

数据开始显现集中风险的严重后果。像多伦多、温哥华这样的昂贵城市现在正经历不可逆转的损害，年轻人纷纷逃离，而投资者则面临现金流负的房产。随着房价下跌，抵押贷款违约率上升，这也表明过度杠杆化的投机者主导了市场，他们已经没有退出的途径。

图源：City News

 

温哥华独立式住宅“迅速成为独角兽”

RE/MAX的分析指出，从城市密集化、填充式住宅，到加拿大人在疫情期间进行的大量装修（2019年至2023年间总值近3000亿加元），这些因素都推高了房价。报告认为，这些装修实际上是推动加拿大独立式住宅价格上涨的最被低估的因素之一。

RE/MAX加拿大总裁Christopher Alexander表示，这一切正在迅速将独立式住宅变成“独角兽”。

“加拿大大多数城市中心的密度确实有所增加，尤其是在温哥华和多伦多，”Alexander告诉1130 NewsRadio。“很多房产甚至正在考虑在单户独立住宅内设立多单元住宅，所以会有多个家庭住在多个单元中。”

“获得独立式住宅的难度越来越大，展望未来，这种住宅将变得更加稀有。”Alexander表示，这意味着房价上涨和稀缺性的趋势将继续。“这是我们大城市的一种演变。世界上大多数主要城市早已经历了这种变化，独立式住宅几乎不存在，”他说。

“例如看看纽约，他们在曼哈顿有那些巨大的棕色石材住宅，但独立式住宅几乎没有，或者根本没有。我认为，随着进一步的密集化和集约化，我们可能会走上同样的道路。”

Alexander称这是一次巨大变革，将“无疑影响未来几代购房者的住房库存和组成”。

报告发现，温哥华市内的装修、翻修和填充式住宅建设“仍在持续进行”，新买家和现有房主都在进行装修项目，建筑商则在寻求增加密度。

报告称，这一趋势在东温哥华的社区尤为明显，包括Grandview、Renfrew、Napier和Hastings-Sunrise等地，那里巷道房和教练房激增，并补充说，市场上出现了更多的双户、三户和六户住宅项目，建筑商正试图填补所谓的“缺失中间层”。

“正如不断变化的城市景观一样，指导温哥华市演变的政策框架仍在形成中，随着加拿大最大市场的成长，阵痛显而易见。然而，有一点是确定的：在现有地块上最大化建筑面积和密度将继续成为一个增长趋势。”

来源：大温炬焦综合