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据温房网综合报道：随着春季房市启动，这是传统上一年中最活跃的时期，所有与加拿大房市相关的人都在问：市场是否已触底？地产经纪、经济学家、贷款机构、开发商和潜在买卖双方，都在寻找信号判断房价是否会反转。
过去二十年，加拿大房市屡次超预期上涨，但2022年开启的市场调整已不可避免。
据加拿大房地产协会（CREA）数据，全国二手房平均成交价从2022年2月的$816,720元，下降近20%至$663,828元。
多伦多都会大学（Toronto Metropolitan）高级研究员Frank Clayton，早在1967年就进入了加拿大按揭与住房公司（CMHC）工作。
他回忆说，当年公司的老前辈们，面对市场的每一次波动，总会说一句：“这种情况我们以前见过。”
“这是典型的房地产周期，”Clayton表示，“需求激增而供应不足推高房价，政府在房价见顶后才出台调控措施。”
他指出，政府增加土地供应、推动建设的措施已在落地，虽能提升可负担性，却仍会让市场陷入循环。
“我们在70年代初、80年代末都经历过类似周期，现在这轮下行本质相同。”他说。
对于普通消费者是否该等待抄底，Clayton认为难度极大。
除了市场板块和地区差异，关税、中东战争对通胀和利率的影响等宏观因素，让市场更难预测。即便同一细分市场，差异也很明显。
“公寓市场还未触底，供应实在太多，”Clayton表示，“但独立屋需求因全国人口结构强劲，基本无太多下跌空间。”
分化！公寓、独立屋命运大不同
安省万锦市开发商Geranium Homes负责人Boaz Feiner称，公司目前有四个在建项目，更多项目还在等待市场好转。拥有近三十年经验的他指出，过去市场的不确定性正逐步消散。
他表示，联邦和省政府此前承诺的开发费用延期政策已落地，开发商无需在房屋交付前缴费；联合推出的取消新房统一销售税（HST）政策（适用于所有买家），将对市场稳定起到重要作用。
Feiner提到，政策公布前房屋销售已回暖，且主要集中在低层住宅市场，“很多人一直在观望政府政策”。
虽然政策层面的不确定性已经减少，但卡尔加里贷款机构True North Mortgage首席执行官Dan Eisner表示，消费者如今又面临着利率不确定性带来的新风险。
中东冲突推高油价和通胀，增加了利率上升可能。“我们的客户分两类：一类转向浮动利率，因为五年期固定利率随油价和债券收益率上涨；另一类继续观望。”他说。
短短三到四周，五年期固定利率上升了0.5%，买家只能选择浮动利率或等待长期利率回落，而需求走弱将进一步施压房价。
“市场最不喜欢不确定性，企业和购房者都在关注油价和基准利率走向，”Eisner指出，整体经济和未来美加贸易关系也会影响房市，“家庭收入是购房关键，没工作或工作不稳定，人们不会轻易买房。”
房地产公司Zoocasa的销售高级总监Brittany Kostov表示，想要精准判断加拿大房市什么时候到最高点、什么时候到最低点，是一件非常难的事。
“市场分为复苏、扩张、供给过剩和衰退四阶段，底部出现在衰退后期，此时房价调整到位、库存充足但买家犹豫，目前很多市场正处于这一阶段。”她说。
Kostov补充，不同地区差异明显，但公寓市场在全国范围内均在调整，“房价缓慢下跌，本轮调整已完成大半”。
针对“房价若继续下跌为何现在买房”的疑问，她表示下跌趋势已放缓。CREA数据显示，2月份二手房价格同比仅降0.2%，近乎持平。
“房价下跌态势正趋于停止，”Kostov说，主要市场仍有大量库存待消化，“买家尚未回归，仍在犹豫。只有当买家担心错过机会时，才是真正触底信号，今年春季房市是关键测试期。”
预警！房价还能跌5%-10%？
蒙特利尔银行（BMO）高级经济学家Robert Kavcic表示，房价仍有5%-10%下跌空间，且市场差异显著。
“BC省公寓市场仍有大量在建供应，整体来看，春季房市或仍有下行空间，之后将进入长期横盘。”他说。
对于投资房产的人来说，Kavcic觉得现在的房价并不合理。
简单说就是，现在买房子用来出租，能赚到的租金太少了；只有房价再降一降，市场上的房子才能真正卖出去、达到供需平衡。
对于想买房的人来说，现在的房价还是太高，大多数人根本买不起，这也导致市面上的房子很难卖出去。他还说：“除非银行降低贷款利率，否则房价还得接着降，这样大家才能买得起、愿意买房；但我们判断，今年银行大概率不会降低利率。”
即便经验丰富的Clayton，也承认市场存在不可预测因素。“此前大规模移民是新变量，如今又出现人口下降，像中东战争这样的事更是无法预判。”
来源：温房网综合金融邮报
