天塌了！大温女子炒楼花3年狂赚$45万！本以为免税，结果被CRA判全额缴税！

根据North Shore News报道，加拿大税务法院近日裁定，西温居民Michelle Qureshi出售一套北温楼花公寓所获得的近$45.7万元利润，不属于自住房出售收益，而属于商业收入。

Qureshi不仅需要为全部利润缴纳所得税，还必须补缴GST。对于不少曾经买卖楼花、短期持有房产的投资者来说，这起案件也再次揭示了CRA近年来越来越严格的审查方向。

一套楼花，3年赚了$45万

案件涉及位于北温Lower Lonsdale社区255 West 1st Street的一套两居室公寓。

2015年，Michelle Qureshi与开发商Polygon签署楼花购买合同，以$65.99万元的价格买下该单位。

当时正值大温楼市快速上涨时期。随着房价持续攀升，这套公寓的价值也一路上涨。

到了2018年，Qureshi以约$116万元的价格将其出售。

扣除相关成本后，她最终获得约$45.69万元利润。

对于很多投资者来说，这样的收益相当可观。

然而问题也随之而来。

加拿大税务局认为，这并不是一次普通的自住房出售，而是一笔带有明显获利目的的房地产投资交易。

因此，这笔利润不能享受自住房免税待遇，而应按照商业收入全额纳税。同时，CRA还要求其补缴GST。

面对税务评估结果，Qureshi选择上诉，并一路打到了税务法院。

最终，她败诉了。

说是自住，法院却发现诸多疑点

Qureshi在法庭上表示，自己购买这套公寓并非为了投资，而是计划作为长期自住房使用。

她称自己原本居住在较大的家庭住宅中，希望未来缩小住房规模，因此购买了这套北温公寓。

但入住后，她发现大楼环境比预期更加嘈杂，不适合长期生活，于是决定出售。

然而，法官Perry Derksen并没有采信这一解释。

根据法庭文件，由于项目建设延期，Qureshi直到2017年10月才正式完成交割并取得产权。

但仅仅不到六周后，也就是2017年12月6日，她便将房屋挂牌出售。

法官指出，如果一个人刚搬进新家不久，就立即挂牌出售，却同时声称自己计划长期居住，这本身就存在明显矛盾。

更重要的是，法院发现大量客观证据都无法证明她曾真正入住。

法官：更像是在“摆拍卖房”

为了证明自己曾经居住在该单位内，Qureshi表示自己和两个女儿曾在那里生活数月。

但法院调查后发现，她从未修改驾照上的居住地址，也没有在公寓安装Wi-Fi网络，而是继续使用位于西温另一处住宅的互联网服务。

与此同时，房屋挂牌广告直接将该单位描述为“全新且空置”。

而在物业状况披露文件中，有关房屋是否曾被居住的问题也被留空。

对此，法官直言：“居住并不只是把几件家具搬进去那么简单。”

从整体情况来看，她的行为更像是在为出售房屋进行布置，而不是真正意义上的入住生活。

法院还特别提到其家庭情况。

判决书显示，两名女儿原本住在西温独立屋内，不仅距离学校较近，而且各自拥有独立卧室。

相比之下，这套北温公寓面积约1000平方英尺，仅有两个卧室。

法官认为，在没有充分理由的情况下，一家人主动从条件更好的独立屋搬到面积更小的公寓长期居住，并不符合常理。

除此之外，法院还调查了Qureshi与前夫过去多年的房地产交易记录。

结果发现，两人曾参与多宗房产买卖，其中部分交易此前已经被税务机关认定属于商业性质投资。

综合所有证据，法院最终认定，Qureshi在购买这套楼花时，已经存在未来转售获利的商业意图。

不仅补税，还要缴GST

法院裁决带来的影响远不止所得税那么简单。

由于该物业被认定属于商业性质买卖，因此$45.69万元利润将被视为营业收入，而非享受优惠税务待遇的资本增值。

这意味着她需要承担更高的税负。

与此同时，法院还认定Qureshi符合联邦税法中的开发商定义。

根据加拿大税法，如果购买新房或楼花的主要目的是转售获利，而非真正自住，买家可能被视为开发商。

在这种情况下，出售房产时还需要征收并缴纳GST。

由于法院认定该公寓从未被真实占用，因此GST责任也随之成立。

大温楼市疯狂年代留下的案例

法官在判决书最后指出，此案发生于大温楼市最疯狂的时期之一。

2010年代中后期，大温房价快速上涨，许多投资者通过楼花转售获得巨额利润。

也正是在这一背景下，BC省陆续推出海外买家税、投机与空置税等政策，以应对房地产投机和住房可负担性问题。

而这宗案件，也再次给市场上所有楼花投资者和短期持有房产的业主提了个醒。

在加拿大税务体系下，决定税务结果的关键，并不是买家事后如何解释，而是购买房产时的真实意图，以及是否有足够证据证明房屋确实用于自住。

即使曾经短暂入住，如果CRA和法院认定主要目的仍然是转售获利，自住房免税待遇也未必能够保住。

对于近年来频繁买卖房产、楼花转售或短期持有物业的投资者而言，这起案件无疑是一堂价值不菲的税务课。

来源：温房网综合northshorenews