突然之间，大批房子卖不出去！经纪建议房主：大幅降价$40万

据thestar报道：10 月份，多伦多房地产经纪安妮·玛丽·洛鲁索（ Anne Marie Lorusso ）告诉她的客户要大幅降低怡陶碧谷 (Etobicoke) 房屋的要价。这套三居室独立屋于9月中旬首次上市出售，原来开价140万加元，但一直没人问津，并在市场上停留了一个月。为了成功出售，女经纪洛鲁索敦促房主主动大幅降价 $40 万加元。

“我们有很多看房和口头报价，”洛鲁索说。 “但没有人会写下正式报价。”

卖家们很着急。 冬天即将来临，12月圣诞假期通常是房地产销售淡季，所以他们最终同意降低价格，房子以 100 万元的价格重新挂牌。

三周后，房子有条件地出售，目前等待验房等条件。

“这是一个居住舒适的家庭住宅，”洛鲁索说。 “没有进行大规模的升级，这是一个不错的房子， 但买家现在想要的是新鲜且最新上市的房子。”

踏入九月份，多伦多房市非常缓慢，这座城市进入了买方市场，买家拥有更多选择和谈判能力，这与主导十多年的卖方市场发生了巨大转变。

央行10轮加息后，高利率不但迫使杠杆过高的房主出售房屋，同时阻止首次购房者进入市场，导致新挂牌房屋大量涌入市场，但市场需求却不断下降。

专家表示，在这种环境下，选择出售的房主将面临更少的潜在买家和更多有条件的报价。

然而，多伦多房价仍然很僵持， 自 2022 年 2 月高峰以来，虽然房价已下跌约 15%，但自从去年秋季一辆，房价就已经趋于稳定。

专家表示，这是因为卖家仍然希望自己的房屋卖到市场最高价格，而且许多人将房产定价过高。

很多房屋连续几个月留在市场上卖不出去，这导致更多的房屋索性将开价降低数十万元重新挂牌出售。

急于降价出手的是杠杆率过高的房主，他们在疫情最严重、利率处于历史低位时买入房子。

他们一直持有，希望从出售中获得尽可能多的收益，但随着利率上涨两倍，专家警告说，一些房主将不得不亏本出售。

专家表示，随着卖家适应新的市场现实，房价将会走软，尤其是在利率居高不下的情况下， 但房主需要时间慢慢接受这个实现。

房产经纪科里·马琳 (Kori Marin) 表示：“卖家希望获得最高、最好的价格。” “他们会将其与两年前的价格进行比较。我刚刚听一位卖家说，他们将自己的房价与 2021 年（出售的）房价进行了比较。”

她说，房主现在也很专业，考虑将自己的房产挂牌价低于市场价值，以吸引竞价战，并以高于挂牌价的价格出售。但在平静的秋季市场中，买家“错过恐惧”（fear of missing out）心态已经消退，买家数量也远远少于卖家所习惯的数量。

由于房贷压力测试的合格抵押贷款利率接近9%，能够买得起房的买家越来越少，但房价仍然居高不下。

10 月份的平均售价为 112 万元，自 8 月份以来逐月上涨近 45,000 元。但由于新房源的涌入和需求的减少，买家不愿意支付这些价格。

多伦多市场充斥着大量房源，10 月份新挂牌房产数量同比增长 38%，而销售额同比下降 5.8%。销售与新挂牌房屋的比率为 32%，低于 40% 被视为买方市场。

马琳女士补充道：“房主需要转变心态，因为现在房屋不太可能收到多个报价，或者报价会有条件，但是许多房主不愿意接受这种变化。”

马琳说，房产经纪必须让客户了解当前的市场状况，帮助他们调整预期，因为看房的人数可能会减少，等待时间也会更长。

多伦多另一名地产经纪琳达·麦克莱伦（Linda McLellan）说“人们一直对明年春季市场抱有希望，但目前市场发生了很大变化，卖家需要一些时间才能重新上市。”

她说，如果房屋挂牌价低于 100 万元，通常会很快售出。对于 100 万至 200 万元范围内的房屋，报价接近或略低于要价。对于售价为 300 万元的房屋，麦克莱伦称，收到的报价将低于要价。

她说：“卖家会感到有些沮丧，特别是如果他们没有适当对自己的房屋进行定价。” “有些人甚至终止挂牌，等待市场反弹，或者将其出租。”

在房地产挂牌网站 HouseSigma 上，9 月份附楼的一套房屋以 289 万元的价格上市，但一个月后价格下跌了 30 万元。

另外，High Park 的另一处住宅要价下降了 10 万元。Rosedale 的一套房屋上市一个月后，要价下降了 245,000 元，但还没有卖掉。

位于备受追捧的 Trinity-Bellwoods 社区，有一栋经过翻修的宽敞四卧室、三浴室半独立式住宅 9 月份挂牌价为 180 万元，10 月份降至 169 万元。

但是，该房产一直卖不不出，目前同时考虑出租，租金要价为每月 6,450 元。

洛鲁索经纪表示，如果房产卖不出去，很多人都会决定出租，尤其是在租金飙升的情况下。她的怡陶碧谷客户也考虑这样做，但她建议不要这样做，因为出租屋可能很难卖。

“虽然没有房主愿意房子空置，”她说。“但随着租户的参与，情况变得更加复杂， 我真的建议不要把房子出租。”

另一名经纪拉尔夫·福克斯 (Ralph Fox) 建议客户不要在当前市场上出售房屋。

“这是最糟糕的出售时机，”他说。 “除非他们真的别无选择。”那么，谁选择在这个市场上卖房呢？

福克斯表示，无论市场状况如何，生活环境突然发生变化的人需要被迫出售房产，例如离婚、职业调动或健康问题。

杠杆率过高的投资者也不得不抛售，尤其是在利率迅速上升的情况下。大量公寓上市已进入市场，公寓是唯一房价年同比下降的房产类型，表明投资者正在以低于要价的价格出售其公寓。

近年来，多伦多新建公寓中，有一半以上为投资者所买。专家表示，虽然投资者新挂牌的大多数公寓都是公寓房，但独立屋、半独屋和Free Hold永久业权的镇屋也开始出现在市场上。

经纪菲尔·索珀（Phil Soper）说：“大量投资者充分利用杠杆并拥有多套房产。他们现在发现，按照目前的利率，他们无法承担所有抵押贷款，所以正在被迫抛售房产，这就是为什么我们看到进入市场的库存量有所增加。”

专家表示，还有一小部分被迫卖房的房主面临着巨大的财务压力，而且这一比例在不断增长，因为他们杠杆率过高，难以应对高利率，需要从出售中获得最大利润。

贷款经纪丹尼尔·维纳(Daniel Vyner)表示，在疫情最严重时选择浮动利率的房主可能不得不出售，因为现在利率太高了。对于一些在 2020 年或 2021 年申请了2-3年固定利率、现在需要续签的房主来说也是如此。

他说：“在疫情期间，很多人都在出猫腻，以帮助申请抵押贷款融资。” “父母通过 HELOC 拿出房子的钱来帮助孩子购买，这是有风险的，”他说。

房屋净值信贷额度 (HELOC) 大多数都是浮动利率，目前这种形式的融资变得昂贵。BMO银行一份新报告显示，强制拍卖出售的风险也在上升， 特别是对于通过非银行贷款机构为抵押贷款再融资的房主而言。

维纳说：“随着房价下降和利率居高不下，对于一些房主来说，出售也许是正确的选择。”但这意味着他们可能不得不亏本出售，因为那些在疫情高峰期买入的人不太可能能以同样的价格卖出。

如果有足够多的房主扛不住，这些强制拍卖销售可能会导致房价整体走软。展望未来，专家们一致认为，随着房主卖家意识到他们的房产定价过高，房价将会下降。

来源：加国君综合