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在多伦多房市低迷期，出现了一种新的“炒房”模式：开发商不再费力去装修旧房，而是直接把老房子包装成“未来的豪华公寓项目”，以天价挂牌出售。
据温房网综合Toronto Star报道，位于多伦多西区975 Dovercourt rd的一栋两层旧宅，2020年的成交价仅为$145万元。几年过去，同一块地上依旧是那栋被木板封死、无人居住的旧屋。
但房产科技平台HouseSigma显示，它现在的挂牌价已经飙升至$2750万元。
价格能在短时间内翻了近20倍，并非因为房屋条件改善，而是因为这处物业的精心包装规划。
开发商对外宣传，该地块被规划为一个包含11套住宅的高端项目，预计2027年春季交付。
对于买家来说，他们买的不是眼前的旧房子，而是一份已进入审批流程的开发蓝图，以及未来的利润预期。
而负责该项目的开发商是PCMnow/FoxyHome的Carlos Jardino。
他将这类项目称为多伦多极度稀缺的“中间层住宅”（missing middle housing）——介于独立屋与高层公寓之间、却长期供给不足的住宅类型。
Jardino解释说，2020年购入时，这只是一栋普通的旧独立屋。而现在的报价，包含了多年的规划、审批、设计成本，以及漫长行政流程中积累的隐性支出。
但站在街头看，这栋房子还是破败不堪。
外墙上贴着市政府的施工告示，规划内容为拆除旧屋，新建一栋四户住宅，再加一套后巷屋，合计5个单元，与宣传中的“11套住宅”并不一致。
Jardino表示，项目未来将作为租赁型住宅运营，以配合城市提高住房密度的规划方向。
这种项目还没开工、只靠设计图和部分审批就转手卖地的做法，在多伦多地产圈被称为“项目中途转让（Sold Midflip）”。
疫情期间，这一模式多见于独立屋翻新项目，现在开始延伸至多单元开发。
但这样的做法在市场上并未被普遍看好。
地产经纪Phil Gardner表示，虽然不少投资者关注这类项目，但由于总价过高，真正成交的并不多。
在当前环境下，投资者更看重现金流，如果租金收益连土地和贷款成本都支撑不了，这样的交易根本做不下去。
此外，多伦多市政府为了鼓励建房，取消了新建多单元住宅的开发费，但高利率、建材成本上涨和贷款条件收紧，还是让投资者不敢轻易出手。
建筑商被迫转型“多单元”
这种市场风向的变化，不仅影响投资者，也迫使一线建筑商调整策略，寻找新的生存空间。
许多原本专门做高端定制独立屋的建筑商，也开始转向多单元项目。
比如，建筑商Behzad Ayon，此前以豪宅项目为主，现在已经在东约克区开发一栋包含五个单元的新楼。
Jardino还提到另一宗成交案例：位于Danforth Village的一栋旧平房，开价$265万元，最终以$245万元成交，卖点同样是未来可改建为六到七个单元住宅的潜力。
在他看来，如果把土地成本分摊到未来的每个住宅单元，每个单元约$35万元，这个价格在多伦多并不算高。
银行谨慎的态度
虽然联邦住房机构CMHC愿意提供贷款支持，但金融机构对这类高价地块的估值还是比较保守。
Gardner表示，如果按单元分摊后土地成本太高，买家更愿意直接购买现成的房子，而不是为一个还没动工的项目支付高价。
来自埃德蒙顿的住房倡导者Jacob Dawang对比认为，两地政策环境差别很大。
在埃德蒙顿，很多地块不需要特别审批就能建最多8套住宅；而在多伦多，审批周期长、流程复杂，这让那些已经拿到许可的地块变得格外稀缺。
不过，市场最终还是要看成交结果的。
这栋位于Dovercourt Road的房子从去年7月挂牌到现在还没卖掉，说明愿意接受这么高溢价的买家并不多。
目前，多伦多的投资者主要分两类：一类从事小规模改建，如加建后巷屋；另一类则推倒旧房，新建多单元住宅。
而975 Dovercourt rd的这个案例，本质上是一场关于开发许可和未来收益的博弈。
有没有人愿意为这些还没动工的住宅掏钱，取决于他们对未来租金和融资环境的预期。
目前看来，这栋被木板封起来的老房子已经不再是用来居住，而更像是一个押注未来开发潜力的“金融凭证”。
至于最后谁来接盘，市场正在等待答案。
来源：温房网综合Toronto Star