重磅! 温哥华启动大规模重划分区, 1.3万地块将变17个”村落”社区!

据温哥华港湾综合报道：距离温哥华市议会于2022年7月通过《温哥华规划》（Vancouver Plan）已近四年，其中一项核心内容——在传统低密度社区引入住宅与商业混合开发——如今正进入实质推进阶段。

7月14日，在经历长达18个月的规划与公众咨询后，市政府提出的“村落规划”（Villages Plan）将提交市议会公开听证审议。该规划基于后续实施的《温哥华官方发展规划》（ODP）制定，后者已取代《温哥华规划》成为法定文件。

覆盖全市17个区域：推动低密度社区转型升级

市府工作人员表示，这是近年来规模最大的一次低层住宅重划分区之一。该提案将在全市17个区域引入更多公寓、联排住宅、专用出租房、小型混合用途建筑，以及服务社区的零售与餐饮业态。

规划目标是在传统低密度住宅区内——这些区域通常远离主干道，但靠近公共交通、学校、公园及既有社区设施——打造更加完整的社区生活中心。

17个拟设“村落”区域分布于温哥华东西两侧，包括：

* Macdonald街与西16大道

* Macdonald街与西King Edward大道

* Mackenzie街与西33大道

* Mackenzie街与西41大道

* Granville街与西41大道

* Heather街与西33大道

* Oak街与西49大道

* Angus Drive与西57大道

* Oak街与西67大道

* Fraser街与东33大道

* Knight街与东33大道

* Commercial街与东20大道

* Nanaimo街与东1大道

* Nanaimo街与东Broadway

* Wales街与东41大道

* Victoria Drive与东61大道

* Kerr街与东54大道

约1.3万个地块纳入“预先分区”

若规划获批，由市政府主导的统一重划分区将覆盖约13,000个地块，占这些区域内约96%的物业。这意味着绝大多数地块将被“预先分区”，无需业主或开发商逐个申请变更用途。

住宅开发：常规最高6层，特定区域可达8层

在住宅开发方面，规划通常允许建设最高6层的低层公寓。在靠近天车站或交通枢纽的“交通导向区域”，以及部分社会住房或低于市场价出租项目中，建筑高度可提升至8层。

同时，联排住宅、多户住宅（multiplex）等小规模住宅形式仍将被允许。

在低层住宅分区中：

* R3-1 / R3-4 分区

* 分层产权公寓（strata condo）：容积率（FAR）1.6–2.0，通常4层

* 专用出租公寓：FAR 1.6–2.7，通常6层

* 联排住宅：FAR 1.2，约3层

在交通导向区域：

* 提供20%低于市场租金的项目可建至8层

* 100%社会住房项目最高8层，FAR最高3.0

混合用途开发：底层商业，上层住宅

在混合用途区域，新设的C-2D与C-2E分区允许建设底层为零售或餐饮、上层为住宅的低层建筑：

* 专用出租项目：通常6层，FAR 3.5–3.7

* 分层产权公寓：4层，FAR 2.5

* 交通导向区域内最高可达8层

规划要求必须保留一定比例的底层商业空间，以确保社区功能完善，包括：

* 小型超市

* 餐厅与咖啡馆

* 药店

* 托儿设施

* 各类社区服务

东西区差异：西区增加可负担住房要求

规划对温哥华东西区采取差异化政策：

* 东区（Eastside）：沿用现有分区（R3-1、C-2D）

* 西区（Westside）：采用新分区（R3-4、C-2E），并引入可负担住房要求

具体包括：

* 大地块联排住宅项目：

→ 8%面积用于社会住房，或支付每平方英尺44加元替代费用

* 转角地块公寓项目：

→ 3%社会住房，或每平方英尺16.5加元

* 混合用途公寓项目（C-2E）：

→ 同为3%或现金替代

* 若混合用途出租项目密度超过2.5 FAR：

→ 需提供20%低于市场价租金（至少比CMHC平均水平低10%）

市府表示，这些要求基于财务可行性分析，旨在在当前建筑市场环境下平衡开发动力与住房可负担性。

租户保护与既有项目安排

尽管这些区域目前租客比例相对较低，但若因重建导致搬迁，将实施更严格的租户保护政策，包括：

* 经济补偿

* 提供留在原社区的选择

类似措施已在Broadway规划及Rupert/Renfrew区域实施。

目前约有150个开发申请正在这些区域推进，申请方可选择继续原有路径，或转向新政策体系。

实施时间与政策衔接

若市议会本月批准该规划：

* 新分区规则将于2026年10月正式生效

* 私人开发商可立即按新规则提交开发申请

同时，部分现有社区规划将被调整，以避免政策冲突。

公共空间与基础设施同步升级

规划还包括对社区公共设施的提升：

* 人行道改善

* 公共空间与广场建设

* 植树与绿化

* 托儿设施扩展

* 文化及社区空间

相关改善将通过开发项目、市政规划及未来资本预算逐步落实。

分散式增长模式 + 联邦资金支持

市府预计，这些区域的发展将呈现渐进、分散的增长模式，而非集中爆发式开发。

该计划同时与联邦“住房加速基金”挂钩。温哥华将在四年内获得约1.2亿加元资金，以换取减少审批障碍、加快住房建设的改革措施。

来源：温哥华港湾综合