加拿大房贷风向突变！央行释放加息信号，市场押注累计涨1.25%！后面可能还有4次

据温房网综合报道：加拿大央行的风向，似乎正在发生变化。周三利率声明公布后，债券市场迅速捕捉到一个信号，央行对加息的态度，可能比大家之前想象的更积极。

交易员目前已经把圣诞节前加息视为大概率事件。CanDeal DNA的远期利率数据甚至显示，之后可能还有4次加息，市场目前计入的累计加息幅度达到125个基点，也就是1.25个百分点。

可是如果真的加1.25%，浮动房贷会增加多少？

这可不是小众问题。Dominion Lending Centres Group今年8月数据显示，其优质借款人中，超过56%选择了浮动利率。

加息1.25%，普通家庭其实还能扛

按照一个比较典型的加拿大家庭计算：房贷余额约$293,270，剩余19年，双职工年收入$165,000，另有约$28,118其他债务。

如果目前浮动利率为3.65%，每月房贷大约$1,781。即使央行真的累计加息1.25%，对于利率一涨、月供马上跟着涨的ARM房贷来说，月供也只是增加到约$1,963。

每月多$182，一年多付$2,184。对于年收入$165,000的家庭来说，确实肉疼，但还谈不上扛不住。真正麻烦的是那些买房时已经把自己顶到极限的人。

CMHC最新数据显示，52%的购房者买房时已经花到了自己能够负担的最高额度。这种家庭本来就没多少现金缓冲。一旦房贷月供突然增加20%、30%，压力就完全不是一个概念了。

而且历史告诉我们，不能只拿现在市场预测的1.25%做最坏打算。加拿大进入通胀目标时代以来，一个典型的加息周期平均大约包含11次25个基点的加息，累计2.75%。

如果真涨这么多，上面那个家庭的月供将增加约24%，很容易超过工资增长速度。

最怕的不是加息，而是收入也出问题

还有很多家庭，房子本身没买超，问题出在买房以后。汽车贷款、信用卡家具、装修、旅游……单独看都不吓人，加在一起却能把每个月剩下的钱吃得干干净净。

这时候再碰上浮动利率上涨，日子就不好过了。更关键的是，央行加息本来就是为了给经济降温。

真正危险的情况往往是利率涨了、房贷贵了，经济却慢了，公司开始裁员，奖金缩水，收入也停了。

所以选择浮动利率之前，真正应该问自己的不是“现在比固定利率便宜多少”，而是如果利率再涨2%甚至3%，我的收入还能不能撑住房贷和其他开支？

都叫浮动房贷，选错产品差别很大

加拿大的浮动房贷也不完全一样。比如ARM，Prime上涨以后，月供直接跟着涨。另一种VRM则不同。利率虽然上涨，但每月付款通常暂时保持不变，只是越来越多的钱被拿去支付利息，本金下降得越来越慢。

直到利率涨到原来的月供连利息都无法覆盖，银行才可能要求增加付款。

加拿大银行监管机构负责人Peter Routledge过去曾批评这种固定月供浮动房贷，因为本金可能一段时间几乎不下降，等到续约时，借款人可能突然面对更高的月供。

但VRM也有一个好处，它给家庭留下了缓冲时间。上一轮加息周期就是很好的例子。

当时加拿大经历了30多年来最猛烈的加息，累计475个基点，也就是4.75%，超过100万固定月供浮动房贷借款人一度触及Trigger Rate。

但目前加拿大房贷拖欠率仍然只有0.29%，甚至低于0.35%的长期平均水平。

而且加拿大还有房贷压力测试。通常情况下，想申请浮动房贷，本身就需要证明自己能够承受相当于央行连续8次、每次0.25%的加息压力。

所以浮动利率本身并没有那么可怕。真正危险的是，收入不稳定、其他债务一大堆、买房又已经顶到贷款极限，还在赌央行不会继续加息。

现在市场风向已经变了，加拿大央行下一步加息的可能性正在超过降息。

对于准备买房或者马上续贷的人来说，现在最应该算的不是浮动利率眼下能便宜多少钱，而是——如果未来真的再涨1.25%，甚至迎来新一轮加息周期，你家的现金流到底能扛几次？

来源：温房网综合金融邮报