糟糕！大批房主明年月供暴增35-50%！摊销期竟然长达90年

据超级生活综合报道：不断上升的利率给抵押贷款借款人带来了越来越大的压力，在某些情况下，这些房主的摊销期被推迟了几十年。但人们真的可以活到70 年、80 年甚至 90 年以后来还清房屋贷款吗？《金融邮报》的专栏作者，经济专家 Ian Vandaelle指出，摊销期变90年可能纸面上的数字，但许多人真的将面临“负担能力的灾难”。

 

“摊销”期到底是什么

从本质上讲，房屋的抵押贷款和摊销期是房贷中的2个概念。

您的五年期抵押贷款是一份合同，规定您与银行商定的未来五年的利率。但很少有人能够在这么短的时间内支付房屋贷款的全部费用。这时候，摊销期就出现了——即按照您选择的速度全额还清抵押贷款所需的时间。

通常，加拿大的摊销期为 25 年，如果首付低于 20%，则该数字是强制性上限。

虽然购房者可以选择较短的摊销期，这意味着每月还款额较高，但加拿大贷款机构通常不会提供超过 30 年的摊销期，即使对于首付 20% 的人也是如此。然而现在的情况是，由于利率猛涨，很多人的摊销期都自动延长了。

另一方面，就抵押贷款合同而言，五年是标准，这意味着您每五年与贷方重新协商一次利率。在每次重新谈判时，您也可以修改摊销期限，本质上是期望摆脱债务的移动目标。

值得注意的是，并非每个国家是都这样。在美国，房主可以锁定 25 年或 30 年摊销期的抵押贷款合同。

 

90年摊销期到底怎么回事？

在利率飙升后，有些浮动利率房主的摊销期自动延长了几十年。

曾有网友 @Mission-Break-5840 在论坛求助说，“抵押贷款顾问通知我家，房贷月供由于利率上涨已从 $3500 增加到 $4700 ，他告诉我由于利率不断上涨，所以导致了更高的月供款。然而我们的还款期限现在也翻了一番！从30年增加到60多年。”

在中文社交媒体上，也就有很多华人房主吐槽。有人表示，“贷款摊销期自动变成了69年！活不到100岁咋整？”

近日，甚至有人爆出自己摊销期已经长达90年。

对此，Vandaelle表示，这些借款人实际上没有90年的时间来偿还抵押贷款，只是纸面上看起来是这样。绝大多数浮动利率抵押贷款借款人（根据加拿大央行的数据，其中约四分之三）拥有固定还款额的浮动抵押贷款。

在这些情况下，每月抵押贷款付款是静态的。但当利率上升时，每月还款中用于偿还本金的部分就会减少，而用于支付利息的部分则会增加。您支付的本金越少，有效摊销时间就越长，这就是为什么会出现长达90年的摊销期。

FixOrVariable抵押贷款规划师Rob McLister 表示，很多情况下，虽然摊销期自动延长，但当您的合同期限到期并且您必须与银行重新谈判时，摊销期将恢复为更正常的期限。

“一旦抵押贷款到期，您续约的贷方通常会调整还款额，让您回到合同摊销的轨道上，”他说。“所以，如果一开始是五年期抵押贷款和 25 年摊销期，而“纸面”摊销期增加到了 70 年，那么五年后续约时的新付款将基于 20 年摊销期。

这是假设您没有额外付款或再融资。”但这也意味着续签后房贷会月供大涨。

 

明年起一连3年大批房主月供暴增

这一切都取决于何时续签房贷。疫情爆发初期，房屋销售量激增，抵押贷款发放量激增，这意味着 2025 年和 2026 年将出现许多续贷。、

McLister 警告说，如果届时利率不下降，那么加拿大人可能会面临大幅增加的付款。

“到期时较高的利率和摊销减少对某些人来说是一场负担能力灾难。这就是为什么人们对 2024 年至 2026 年的房贷续签潮那么担忧。除非利率下降，否则许多人的付款将增加 35% 至 50%，甚至更多。”

就在上个月，加拿大三大银行：蒙特利尔银行（BMO）、多伦多道明银行（TD）和加拿大帝国商业银行（CIBC） 首次透露的大约 20% 的住宅抵押贷款借款人进入负摊销。

这些房主的房贷余额正在不断增长，因为这些房主每月房贷付款再也无法覆盖每月所欠的利息。

更严峻的是，加拿大最高银行监管机构即将实施针对抵押市场的新指导方针，旨在降低负摊销抵押贷款（negative amortization mortgages）带来的风险。

这类抵押贷款，即固定还款额度的浮动利率抵押贷款，其还款期限，因利率上升，不再足以按原始条款偿还贷款，因而增加了数年甚至数十年。

这个月，加拿大金融监管局（OSFI）将公布针对银行和抵押保险公司的新资本充足性指导方针。预计的变化之一将是一些旨在限制负摊销抵押贷款激增的措施。

图源：CBC News

 

每月贷款额付利息都不够，贷款可能永无清偿之日

在三家加拿大大型银行BMO、TD和CIBC中，大约五分之一的住房贷款现在都是负摊销抵押的。这类贷款的原始还款期限已经失效，因利率增加且月供不变，实际还款期限比原始期限增加了数年甚至数十年，因为月付款项不再足以支付除利息之外的任何费用。

在标准的25年住房贷款中，根据正常情况，一定比例的抵押贷款付款以利息的形式支付给银行，而另一部分分配给偿还本金。这样，随着借款人的付款，他们的负债在时间推移中会越来越少。

但由于过去一年半内利率大幅上升，这种平衡已经被打破。可以想见，如果利率居高不下，有些人的负债就会越积越多，贷款年限越来越长，甚至有生之年无法清偿贷款。

来源：超级生活综合