降息也救不了！温哥华不再是豪宅市场中的“香饽饽”！

据Better Dwelling报道：7月24日，加拿大央行再次下调25个基点，隔夜利率降至4.5%。同时暗示将继续降息。苏富比国际房地产发布的年中豪宅市场报告发现，移民和省际迁移对加拿大四个最大城市的豪宅市场产生了深远影响——温哥华作为净流出城市，已经不再是豪宅市场的“香饽饽”，豪宅市场交易大幅下降。净流入的卡尔加里的豪宅市场则出现了75%的大增长。

加央行在周三宣布第二次降息之后，期待这一举动能刺激房地产市场的繁荣，但效果如何仍需拭目以待。

图源：金融邮报

 

人口流动带动净流入地区房产市场繁荣

苏富比国际房地产发布的年中豪宅市场报告发现，卡尔加里的市场随着人口的增长而蓬勃发展。在人口增长停滞的主要城市——多伦多、温哥华和蒙特利尔——市场则较为平淡。

报告发现，卡尔加里6%的人口增长对其住房供应造成了“前所未有的压力”。2024年上半年，卡尔加里售价超过100万加元的房屋销量增长了46%，而售价超过400万加元的房屋销量则增长了75%。

卡尔加里在省际迁移方面也领先，迎来了26,662名来自加拿大其他地区的新居民，而多伦多（净流失93,024人）、蒙特利尔（净流失20,624人）和温哥华（净流失18,399人）则分别出现了净流失。

苏富比国际房地产加拿大首席执行官Don Kottick在新闻稿中表示：“尽管加拿大最大都市地区创纪录的人口增长继续对当地房地产市场产生强大影响，但省际和地区间的迁移模式现在是当地经济情绪、核心住房需求以及传统和豪宅市场表现的领先信号。”

“居民、他们的才能和金融资本从多伦多和温哥华等城市迁移到周边地区或阿尔伯塔省等省份的趋势预示着销售活动、房价和房地产市场表现的变化。这适用于他们离开的城市和他们迁移到的市场，也适用于传统和豪宅市场。”

图源：金融邮报

 

温哥华豪宅市场归于平淡，千万豪宅销量减半

在温哥华，省际迁移降至20多年来的最低水平，净流失4,795人至其他省份——这一流失反映在其房地产市场上。

2024年上半年，售价超过400万加元的住宅销售较去年同期下降了16%，而售价超过1000万加元的住宅销售则下降了50%。

尽管售价超过400万加元的豪华公寓销售增长了27%，报告指出，由于“高企的价格和持有成本、豪宅消费者偏好向独栋住宅的转变以及市中心核心区的糟糕状况”，豪华公寓市场仍然疲软。

在多伦多市，豪宅市场相对较为坚挺，售价超过400万加元的房屋销量增长了4%，而售价超过100万加元的房屋销量则下降了7%。总共有三栋售价超过1000万加元的房屋售出。

在蒙特利尔，根据报告，该市仍然是“买方市场”，售价超过400万加元的房屋销量增长了29%，而售价超过100万加元的房屋销量则增长了25%。

报告指出：“潜在购房者和投资者继续以悠闲和强势的姿态在市场中游走，延长的购房搜索和谈判是常态。”

图源：金融邮报

 

央行认为降息对房地产的影响将在两年左右显现

加拿大央行认为房地产将成为经济中更强的部分。正如市场广泛预期，加拿大央行（BoC）今早宣布下调其关键利率。

加央行通过提到在通胀方面取得的进展，以及供应过剩和劳动力市场疲软，来证明这一决定的合理性。他们认为降息将推动加拿大经济，特别是房地产投资，他们预计“强劲增长”。

加拿大央行的政策利率决定几乎完全符合市场的一致预期。隔夜利率下调0.25个百分点至4.5%，回到了2023年1月的水平。

对于那些记性不太好的人来说，这一水平是加拿大央行此前宣布暂停的水平，导致市场重新进入狂热状态。随后又进行了两次加息，以平息市场预期。

加拿大央行估计，利率决策需要18到24个月才能完全反映在市场中。过去的两次降息基本上只是回滚了这两次加息的影响，甚至还没有完全影响市场。因此，降息将对借贷市场产生影响，但不会像对完全调整后的职位那样有同等程度的影响。

加拿大央行提到了通胀方面的进展和负面的经济数据。5月份的总体消费者价格指数（CPI）降至2.7%，证明前一个月只是一个小插曲。

供应过剩、失业率上升和劳动力市场疲软是央行提到的进一步担忧。这些因素都表明需求减弱，这是通胀的主要驱动因素，可能使央行对其决定更有信心。

加拿大央行还简要提到了加拿大落后于全球经济增长。预计到2026年，全球年均增长率为3%。而加拿大在2024年的预期增长率仅为1.4%。预计2025年（+2.1%）和2026年（+2.4%）会有所改善。

图源：Better Dwelling

 

央行认为房地产仍然是加拿大经济支柱

加拿大央行预计房地产投资将“强劲增长”预计推动加拿大经济繁荣的因素之一是——你猜对了，房地产。央行的公告指出，“住宅投资预计将强劲增长”。

对于那些不太了解的人来说，住宅投资是住房对GDP的直接贡献。它包括新建房屋、重大装修和所有权转移成本的产出。

再次强调，这是最直接的贡献——远非唯一的贡献。还有许多行业从住房中产生了大量活动，这些活动被视为间接贡献，例如金融和建筑业。

过度的住宅投资被视为房地产泡沫的红色警告信号。毕竟，没有更多的信贷（即未来的收入和消费），住宅投资就无法存在。更直白地说，它以牺牲未来活动为代价创造了短期的经济活动。

此外，当一个经济体必须越来越多地将资源投入到人们居住的地方，而不是人们在这些房子中所做的工作时，这并不是一个好兆头。

加拿大用于住宅投资的GDP份额显著高于美国。不仅是今天的美国，还包括2006年的美国——当时他们处于泡沫的顶峰。专家们警告说，这种集中度如此危险，以至于一旦失败，后果可能是致命的。

对任何行业的过度分配都是有问题的，因为一次单一的冲击可能导致突然的调整。加拿大央行指出，随着利率下降，住宅投资将改善经济。它还提到，预计人口增长将在2025年放缓。然而，人口不增长，房产投资的根基又在哪里？

来源：凤凰加拿大综合