崩溃！女业主遭到公寓大楼发警告+罚款800，原因是留人过夜

据加国君综合报道：多伦多女子切尔·科姆斯（Richelle Komes）于 2022 年购买了一套位于密西沙加135 Hillcrest Ave两居室公寓。2023 年 2 月，科姆斯第一次收到公寓管理处的警告。管理处警告称：科姆斯允许一名访客在她家过夜，并将车停在她的地下停车位，而这名访客是她的表弟（cousin）。

管理处在信中写道：“[你的]访客似乎喝醉了，这对公共安全和大楼内的其他住户构成了危险。”

科姆斯坚称她的表弟没有喝醉。科姆斯还说，在步行去她家时，她的表弟只是在公共场所。

科姆斯说，她不知道Condo有任何访客限制，当她向管理处索要规则副本时，对方没有提供。她说，自那以后，这种感觉只会加剧。

2023 年 2 月的这封信只是她与公寓业主委员会和管理会产生摩擦的开始。

今年 4 月，科姆斯收到了该公司律师的一封信，信中称她对该公司及其聘请的一家暖通空调公司发表了“诽谤性”评论。信中称她的行为相当于“工作场所骚扰”。

这封来自 Elia Associates 的律师信似乎也提到了 2023 年 2 月的事件，称 她违反了公寓大楼的规定，允许一名“看起来醉酒”的访客过夜。

科姆斯还被收取了 800 元，以支付管理处聘请律师撰写和发送这封长达五页的信件的费用。

“我感到沮丧，也感到愤怒，因为信中列出的一切都是不真实的，”她说。

科姆斯是 135 Hillcrest Ave. 十几位业主之一，他们对大楼的运营方式表示担忧。许多人表示，他们担心公寓业主委员会（condo’s board）和管理处会骚扰和恐吓他们，因为公寓公司经常使用法律警告，而业主们表示，这些警告是为了让他们闭嘴。

图：三名不同的业主

过去几年中，管理处发送给其中七位业主的法律信件，这些信件涉嫌骚扰、违反规则、传播八卦、噪音投诉和贬损评论等问题。在每起案件中，业主委员会还命令业主支付与向他们发送信件相关的法律费用。

安省公寓业主协会 (COA) 的创始人兼首席执行官 Linda Pinizzotto 表示，很不幸，业主和公寓委员会之间的纠纷很常见，但 135 Hillcrest 的问题数量听起来“非常严重”。

“业主委员会需要冷静下来，记住他们其实是代表业主，”Pinizzotto 说。

虽然委员会的任务是保护他们的公寓公司，但她说，“这并不意味着每次转身时都要联系律师并发送法律信件来保护他们。这只会给大楼带来更多逆境。”

多伦多从事公寓法业务的Audrey Loeb律师表示，有时人们“没有意识到”自己的行为已经成问题。

如果业主确实需要“反抗”业主委员会，她建议聘请律师帮助其应对《公寓法》。

科姆斯说，自去年秋天以来，她已多次联系安大略省公寓管理局寻求建议，还联系了安大略省公寓管理监管局，但她说没有钱聘请律师。

这栋公寓大的另外业主史蒂夫·莫兰 (Steve Moran) 于 2022 年从赢得了 50,000 元的法律费用和损害赔偿金，法官裁定，该公寓未能提供“合理”的便利条件，允许他翻新他的单位。

莫兰说：”他们需要把这栋楼当成一栋大房子来管理，这是一栋有 341 个房间的大房子，这不是惩教所。”

135 Hillcrest Ave. 由一个三人董事会管理，每年有一个职位需要选举。业主可以要求召开会议，投票罢免董事会成员，召开这样的会议需要至少 15% 的业主签名。

 

几十年最惨！多伦多82%新公寓投资者亏损，租金远低成本

据theglobeandmail报道：根据近日发布的一份新报告，多伦多地区超过 80% 的新公寓投资者发现，他们公寓的租金收入无法弥补不断增加的抵押贷款和其他拥有房产的成本。

加拿大帝国商业银行CIBC副首席经济学家本杰明·塔尔（ Benjamin Tal ）和公寓研究公司 Urbanation Inc. 总裁 Shaun Hildebrand 撰写的报告称，新建公寓市场“显然处于衰退期，情况恶化到几十年来未见的水平”。

报告称，这些损失阻止了投资者购买预建新公寓（也称为楼花），，导致今年上半年的新公寓销售量创下 27 年来的新低。

报告发现，由于新公寓建设成本、借贷成本和其他费用较高，多伦多和汉密尔顿地区的平均每月拥房成本已攀升至 3,250 元。

虽然该地区新公寓的月租金创下了 2,700 元的纪录，但这依然不足以支付新公寓投资者的开支。

这意味着许多投资者一直在自掏腰包支付拥有投资房成本，这种情况被称为“负现金流”。

根据报告，今年通过抵押贷款购买新建成公寓的投资者中，82% 的投资者现金流为负，平均每月每套亏损 605 元。

这个比例比去年2023年有所增加，当时 77% 的杠杆投资者为负现金流，每月亏损约 597 元。 而前年2022 年，略多于一半的杠杆投资者现金流为负，每月约亏 223 元。

“这在经济上是说不通的，”CIBC塔尔先生在报告中说。

随着开发商费用的增加，预建公寓的价格在过去几年中飙升。开发商现在面临着更高的材料、劳动力和贷款成本。

从历史上看，在多伦多火爆的公寓市场中，开发商能够将额外的成本转嫁给买家。但现在投资者对更高的楼花价格望而却步，尤其是考虑到大量已建成的公寓涌入市场，现房售价比新公寓楼花低约 60%。

来源：加国君、超级生活综合