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据Financial Post报道，加拿大多个城市房价在2月出现回升，购房门槛再次被抬高，住房负担问题仍未缓解。在线房贷平台Ratehub数据显示，13个主要城市中有11个房价环比上涨。
但市场整体依然偏冷：房屋销量较五年平均水平低24%，较十年平均水平低20%，房贷发放量较2022年初高点减少约三分之一。
蒙特利尔的房价涨幅最大，平均房价从$57.99万元升至$59.42万。
对应的贷款门槛随之提高，通过压力测试所需年收入升至$12.76万元，比年初增加约$2800元，月供增加约$76元。
多伦多房价升至$93.88万元，涨幅0.4%，所需年收入升至$19.3万元。哈利法克斯和Fredericton房价分别升至$55.86万和$36.34万，加重了月供压力。
温哥华和圣约翰斯是少数回落的城市。
温哥华房价小幅下降至约$110.03万元，圣约翰斯降至$38.92万元。但在当前价格水平下，这种回落对整体负担影响有限。
Ratehub的测算基于统一假设：首付10%、贷款期限25年、每年地税$4000元、每月取暖费$150元，利率采用五大银行五年期固定利率平均值，房价数据来自加拿大房地产协会指数。
尽管房价回升，市场并未恢复活跃。
丰业银行分析，当前销售水平明显低于历史均值，信贷需求也未回到高位。这意味着价格上涨更多源于供给收紧，而非需求显著增强。
加拿大央行也明确表态。高级副行长Carolyn Rogers说，如果房价不回调，尤其是在大城市，住房可负担性难以改善。
政策层面，联邦和安省推出针对新房的税收措施：对$100万元及以下的新建住房，提供一年期13% HST豁免，以刺激需求和建设。但短期内，这类政策对整体房价的影响有限。
与此同时，疫情期间形成的居住迁移趋势正在调整。
Royal LePage报告显示，约35%的房产经纪人观察到人口回流城市。但在供应有限的情况下，度假房市场价格仍在上行。
浮动利率的“免费午餐”
房价之外，贷款成本正在成为新的压力来源。
另一篇Financial Post分析指出，固定利率正随政府债券收益率上升而上涨，而债券收益率反映市场对未来利率的预期。
在通胀压力上升、市场预期加息的背景下，固定利率已出现明显上行。
目前，市场普遍预计未来一年内可能出现多次加息。受近期战争影响，五年期固定利率已上升约25至30个基点。
浮动利率贷款的优势在于灵活性。
提前还款通常只需支付三个月利息，且多数产品允许转为固定利率。但这一“转换”并不意味着可以获得市场最优利率。
在实际操作中，当借款人选择锁定利率时，银行通常提供高于市场水平的报价。但随着市场利率上行，这种差距会进一步扩大，增加长期成本。
借款人面临的核心问题在于时机判断。过早锁定，可能承担较高利率；过晚决策，则可能错过较低水平。
市场的特点是，利率变化一般先体现在债券收益率，再传导至贷款利率，当多数人意识到变化时，成本已经上升。
从历史经验看，利率通常随经济周期波动。在通胀和能源冲击阶段上行，在经济放缓后回落。
因此，浮动利率与固定利率的优劣，更多取决于整个周期，而非短期波动。
当前的房地产市场呈现出几个同时存在的特征：房价在部分城市回升，成交仍处低位，贷款成本持续上升。
反正对购房者而言，压力并未缓解。
变化不在于房价是否快速上涨，而在于整体门槛被抬高。收入要求、利率水平和生活成本叠加，使购房决策更加困难。
来源：温房网综合Financial Post
