加拿大放宽外国买家禁令，禁二手房却不禁新房！专家：救助开发商！

据thestar报道：随着加拿大针对外国买家的购房禁令即将在今年年底到期，联邦政府在2026年预算案中表示，将继续在二手房市场上维持该禁令，但针对新建住宅的禁令则予以解除。

加拿大联邦政府在预算案中宣布，将新建住宅从加拿大的“外国购房者禁令”中豁免；同时，针对现有住房（二手房）的购房限制将延长两年，至2029年1月1日。

联邦政府此举旨在鼓励对新建住房的投资，同时确保加拿大人在购买现有住房方面享有优先机会。

该禁令原定于2027年1月1日到期。根据此次提议，禁令将继续适用于现有住房及二手房（在符合特定豁免条件的情况下），而新建住宅则将被排除在禁令范围之外。

预算文件指出：“此举将有助于维护住房可负担性，确保绝大部分市场资源仍可供加拿大人使用，同时也能带动对新建住房供应的额外投资。”

“我们将继续支持各类政策措施——包括其他各级政府所采取的举措——以应对住房市场压力，其中包括投机行为。联邦政府将很快就此项调整提出立法建议，并启动相应的监管程序。”

该预算案并未明确针对新建住房豁免政策的具体资格认定细则，也未说明该政策的生效日期。

专家反应不一

此举在业内专家中引发了褒贬不一的反应。一些支持者认为，这一政策调整有望提振对新房的需求，并促进更多住宅建设；另一些人则指出，该禁令在改善住房可负担性方面收效甚微，反而对移民群体造成了负面影响。

批评者则担心，此举可能会激励开发商更多地为投资者而非普通加拿大人建造住房。

此次政策调整的背景是新房市场经历了严重的低迷。尤其是楼花期房销售几乎陷入停滞，因为房价暴跌和高利率吓退了作为主要买家的投资者。

加拿大统计局的数据显示，在安大略省，外国买家持有的房产比例仅为2.1%左右；在大多伦多地区，这一比例约为2.7%。不过，统计局也表示，其统计数据并未涵盖楼花销售情况

多伦多大学城市学院（School of Cities）院长凯伦·查普尔（Karen Chapple）认为，若要更公平地缓解住房危机，重点应放在打击那些将房产作为投资工具的买家身上，而非关注买家的国籍。

她问道：“这公平吗？如果我们旨在打击住房金融化，为什么不针对其最集中的领域采取行动呢？即加拿大本国人，而非外国人。”

这是在“救助”开发商吗？

房地产开发行业对这一政策调整表示欢迎，并指出该做法与澳大利亚的一项类似政策如出一辙。

建筑业与土地开发协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）总裁兼首席执行官戴夫·威尔克斯（Dave Wilkes）表示，该禁令在禁止外国买家购买现有存量房的同时，允许其购买楼花，从而“有助于增加新的住房供应”。

多伦多都市大学（Toronto Metropolitan University）城市与区域规划学院荣休教授大卫·安博斯基（David Amborski）认为，这一举措背后的经济逻辑是“说得通的”。

多伦多的公寓曾让投资者赚得盆满钵满，但如今情况已大不相同。随着“数百亿”加元的损失不断累积，公寓市场虽然并未消亡，但其形态将发生改变。

“购买新房并不会给现有存量房市场带来压力，”他说道，“这意味着开发商将建造更多的住房，从而增加了住房的存量或供应。”

然而，对此举持批评意见的人士担心，这一政策调整主要服务于投资者的利益。

加拿大公共雇员工会（CUPE）高级经济学家里卡多·特兰詹（Ricardo Tranjan）将此比作针对新房买家的“HST退税”政策。

他认为，该退税政策本质上是对开发商的一种“救助”，当时利率上升导致开发商销售额暴跌。

“这项政策的长期影响可能会相当有害，”特兰詹表示。

“它诱使开发商继续迎合那些财力雄厚的国际投资者，这些投资者将加拿大房地产市场视为存放资金的‘避风港’，而不是专注于建造普通民众真正需要且负担得起的住房。”

房地产经纪公司Move Smartly的总裁约翰·帕萨利斯（John Pasalis）强调，当初出台这项禁令时，其目的并非抑制供应，而是为了确保加拿大本地家庭在购房时，不必与财力雄厚的外国投资者竞争。

“我们为什么需要外国买家来购买我们的新房？原因很简单，因为加拿大本地家庭根本买不起，”他说道。

对非永久居民的影响

Virginia Tech助理教授Taesoo Song曾撰写过一份关于“外国买家税”及“外国买家禁令”的报告（于2025年发布）。他指出，非永久居民群体已经切实感受到了此类政策所带来的影响。

他的研究指出，在2010年代针对外国买家出台相关政策，以及后来实施“外国买家禁令”的过程中，相关的政治论述带有种族主义和排外色彩，尤其是针对中国公民和移民群体。

他说：“2010年中期，当房价开始飙升时，许多政策讨论直接源于一些传闻，即中国海外投资者正在大量购入房产，且这些房产随后被空置。”

他表示，当时加拿大关于外国投资者的数据并不充分；如果政府想要应对房价上涨，本可以采取更广泛的、针对房地产投机行为的调控措施。

他的这份报告还发现，加拿大境内由投资者持有的房产中，超过五分之四归加拿大本地人所有，“这意味着这些市场中的投机行为主要来自加拿大国内。”

查普尔（Chapple）补充道，这项禁令可能会阻碍人才引进。他提到，受此禁令影响，多伦多大学在从海外招募人才时遇到了困难。

多伦多大学伊农·格瓦（Yinnon Geva）认为，考虑到移民人数下降（这理应已减少了外资持有量）、市场低迷使得投资吸引力减弱，以及政府仍在通过允许批量购买公寓来助推住房金融化，这项包含豁免条款的禁令显得十分“随意”。

“我实在看不出这项禁令有什么好处，”格瓦说道，“过去十年里，没有任何确凿证据表明，针对外国买家的限制措施在改善住房可负担性方面发挥了显著作用。”

“我们并非在整体上抑制投机行为，而只是在限制个人层面的投机活动。”

来源：超级生活综合