离谱！加拿大养老金跑去英国投资建出租房，本国却有数千套公寓卖不出去！

据温房网综合报道：加拿大房价为什么这么贵？很多人首先想到土地、人工和建筑材料，但有专家认为，还有一个容易被忽略的原因：建房融资成本太高了。

开发商借钱建房，要面对银行利息和私人投资者的高回报要求。成本一层层加上去，最后只能转嫁给买家和租客。结果就是，房子越建越贵，普通人越来越买不起。

建一套$50万公寓，每月融资成本就要$4167！钱都花在哪里了？

先看一笔账。商业开发商建房，通常需要向银行贷款，同时向私人投资者筹集资金。文章指出，银行贷款利率可能达到7%，而承担更高风险的私人投资者，要求的年回报率甚至可能达到18%。

综合计算下来，开发项目的平均资本成本可能达到10%。假设建一套价值50万加元的公寓，按照10%的融资成本计算，每年资金成本就是5万加元，平均每个月4167加元。

但如果由政府以4%左右的借款成本融资，每个月的资金成本就只有约1667加元。同样一套房，仅仅因为融资方式不同，每个月就相差2500加元。

这也是作者想强调的问题：房价高，不只是建筑成本高，借钱建房本身也非常贵。

BC省非营利住房机构Affordable Housing Societies首席执行官Stephen Bennett也提到，在大温部分地区，建造一栋100套住宅的项目，土地和建设成本约为5000万加元。按照传统商业融资方式计算，平均租金需要达到每月2625加元。

这样的租金，只有年收入超过10.4万加元的家庭才比较负担得起，而这类家庭只占BC省家庭总数约40%。原本想建经济适用房，结果租金定下来，普通家庭还是住不起。

作者认为，政府的优势就在于融资成本低，而且可以接受更长的回报周期。私人开发商需要追求投资回报，政府和非营利机构却可以长期持有住房，不必急着几年内卖掉。

加拿大房贷越补越多！家庭债务达到GDP的103%，温哥华新房却卖不动了

文章认为，加拿大过去70年的住房政策有一个明显倾向：政府一直在帮助普通人贷款买房，却没有真正解决建房融资问题。

1954年，加拿大住房与抵押贷款公司CMHC推出房贷保险制度，降低银行放贷风险，让更多家庭可以用较低首付买房。

此后，加拿大又陆续推出各种购房优惠和贷款支持措施。这些政策确实帮助了不少人买房，但也带来了另一个问题：当市场上的贷款越来越容易获得，房屋供应却没有同步增加，更多购买力最终可能推高房价。

根据文章引用的数据，加拿大家庭债务已经达到GDP的103%，其中约四分之三来自房贷。相比之下，英国约为73%，美国约为67%。

从2005年以来，经过通胀调整后的加拿大房价已经上涨一倍以上，远高于美国同期约30%的涨幅和英国约13%的涨幅。

如今，温哥华和多伦多的新房市场已经出现明显压力。过去几年，开发商大量建设高层公寓，不少项目依靠投资者预售来获得银行贷款。但随着利率上涨，投资者逐渐退出，预售市场也跟着冷下来。

根据Real Property Data的数据，大温已经完工但尚未售出的公寓中，超过60%是两房或以上户型。开发商手里有房，却找不到足够买家。

银行通常要求住宅项目至少70%的单位完成预售，才愿意提供建设贷款。现在投资者不买了，开发商很难达到门槛，新项目自然也开不起来。

多伦多的情况同样不乐观。房地产公司Rennie在2026年秋季报告中指出，今年多伦多地区只有4个预售项目推出，而2021年同期有101个。

这就形成了一个恶性循环：融资成本高，房子必须卖得贵；房子卖得贵，普通人买不起；卖不出去，开发商就无法获得贷款，新的住房供应也跟着减少。

加拿大养老金跑去英国建房！专家呼吁取消政府借款限制

更让文章作者不解的是，加拿大并不是没有投资资金。根据加拿大皇家银行RBC的估算，此前约9年里，加拿大每吸引1元资金流入，就有2元流向海外，累计资金外流约1万亿加元。

其中一个例子是加拿大养老金投资公司CPP Investments。2024年，CPP Investments与英国房地产投资机构Kennedy Wilson成立合资企业，计划向英国单户出租住宅市场投资10亿英镑。此前，CPP Investments也已经通过其他合作项目进入英国出租住宅市场。

作者认为，这些资金如果能够留在加拿大，同样可以建设出租房、创造本地建筑岗位，并为加拿大居民提供住房。

问题出在哪里？文章将矛头指向联邦政府的住房建设机构Build Canada Homes。

这家机构由卡尼政府于2025年9月成立，主要负责推动经济适用房建设。根据2026年6月通过的《Build Canada Homes Act》，它已经获得购买土地、开发住房、提供贷款和投资等职能。

但目前有一个限制：它向联邦政府以外的机构借款，金额不能超过4亿加元。

今年11月5日公布的联邦预算提出，未来10年要通过Build Canada Homes交付20万套住房，并额外拨款130亿加元，但没有提高这项借款上限。

作者认为，这个限制没有必要。既然政府机构可以建设和持有住房，就应该允许它们利用房屋资产和未来租金收入作为抵押融资，吸引养老金和其他长期资金投资加拿大本土住房。

文章还提出，省政府也应该建立类似的公共住房开发机构，让政府负责融资和长期持有，私人建筑商负责具体施工。

这样既能利用私人企业的建设能力，也能减少私人资本追求高回报给房价带来的压力。

作者甚至提出，加拿大应该重新思考住房的定位：房子不应该完全被当成一种私人投资品，也可以像道路、学校和医院一样，成为政府长期投资和持有的公共基础设施。

事实上，加拿大过去也有过类似经验。二战结束后，加拿大曾在10年内建设约100万套住房，通过统一设计、标准化生产和预制建筑材料，大规模推进住宅建设。

作者认为，现在加拿大需要的，正是重新建立这种长期、稳定、低成本的住房建设体系。

来源：温房网综合THE TYEE