温哥华市中心豪华公寓遭强制托管 恐腰斩贱卖！投方资又显中国民企身影

据Global and Mail的报道，因为投资方负债近$1亿元，温哥华市中心一个备受瞩目的高层住宅建设项目已经被法院强制托管（receivership)。BC省高等法院上周发布命令称，从2023年10月16日起，该项目负债8270万加元，外加每天2.4万加元的利息费用。法官Shelley Fitzpatrick下令任命德勤重组公司 (Deloitte Restructuring Inc.) 托管该项目，并有权出售项目资产以偿还债务，今年2月24日之后即可上市销售。

 

$1.7亿的明星项目价值腰斩

项目名称为1045 Haro Street，位于温哥华市中心Haro街1045号，在Thurlow街和Burrard街之间，紧邻Robson街，离Fairmont 酒店和Robson广场咫尺之遥，可谓黄金地段中的黄金地段。

据报道，2018年8月，Harlow Holdings Ltd.以近$1.73亿元的价格购买了Haro街1045号和Thurlow街830-850号这两块相邻的地块，将他们合二为一登记为现在的Haro街1045号。

谷歌地图显示，旧的Haro街1045号为一幢1980年建的7层高旧公寓，Thurlow街830-850号为低层商业建筑。

1045 Haro Street项目的官网显示，这里的旧建筑将拆除，并兴建一个由55层大楼和15层大楼组成的商住混合小区，共有450套市场公寓和66套租赁公寓，还包括4.2万平方英尺的零售空间、一家可以容纳49个孩子的托儿所和一个新的公共广场以及内部人行道。

项目规划在2022年7月获得温哥华市议会批准，但一直没有实质性推进，因为开发商试图挑战温哥华景观锥（view cone）政策对建筑高度的限制。温哥华市政府一直严格限制市区建筑的高度，以保护面向北岸山脉的观景带，其中最重要的措施就是分布在城市中的数十个景观锥。

景观锥因为形似一个倒立的圆锥而得名，主要的作用是保护特定公共空间的视野，从圆锥的顶点向外发散，距离中心点越近，建筑的高度越低。

温哥华的住宅开发用地有限，景观锥又极大地限制了建筑的高度，给开发商带来了不小的困扰。当前，温哥华市政府正在对其景观锥政策进行审查。

1045 Haro Street的投资方称，“尽管在过去5年中做出了巨大努力”，他们仍无法满足温哥华市继续该项目的要求，并且尚未正式申请开发许可证。根据2022年6月的一份市议会报告，这些困难至少部分是由于该项目侵占了多个景观锥。

目前，这个待开发的土地连同建筑，最新的政府估值仅为9807.7万加元，几近腰斩。但商业地产溢价卖出的情况很常见，只是目前市场利率太高，不是时候。

 

投资方背后的中国民企身影

项目投资方Harlow Holdings Ltd为运作该项目，成立了一家名为 Haro-Thurlow Street Project Limited Partnership (HTLP) 的有限责任合伙企业，股东包括11044227 BC Ltd. (45%)、Forseed Haro Holdings Ltd. (45 %) 、Terrapoint Developments Ltd. (10%)。

根据法庭文件，11044227公司的实益人为邹康宇（音译，Kang Yu Canning Zou），也是该公司的董事。该项目由温哥华著名开发商Intracorp Homes担任开发管理商，Intracorp Homes本身通过Terrapoint Developments Ltd.成为该项目的少数股东。项目的建筑设计由Patkau Architects负责。

据报道，收购Haro街1045号地块的$1.73亿元资金，来源于BMO银行提供的$9400万元以及Forseed和Terrapoint提供的$8450万加元，截至2023年12月，这两家公司继续为该项目的持续成本提供资金，总额达$1.06亿元。

2023年，BMO银行作为该项目的有担保债权人，向BC高等法院提交了托管请求，声称项目投资方商欠下逾8000万加元的未偿本金和利息。被告方为与投资方有利益关联的14家实体和个人，包括前述3家股东公司、邹康宇、邹康宇关联的公司、邹康宇的太太董薇（Wei Dong，音译）、邹康宇的父母邹伟（Wei Zou）和于霞（Xia Yu，音译）等。

据《环球邮报》的报道，与邹康宇、邹伟和于霞三人有关联的CM（Canada）Asset Management有限公司于2017年收购了松鸡山度假村，然后在2020年突然出售。报道还透露邹康宇是中国民生投资集团公司前董事长董文标的女婿。

据早前《温哥华太阳报》的报道，CM（Canada）Asset Management有限公司背后的投资方是中国民生投资集团(China Minsheng Investment Group)。

 

转卖和再融资均告失败

BMO与 Haro-Thurlow Street Project合伙企业的信贷协议包括针对房产的一级抵押贷款以及一般担保协议。Forseed 和另一家公司共同持有该房产的第二抵押贷款，但根据接管申请，“没有证据表明所欠金额（如果有的话）”。

由于该项目始终无法满足温哥华市府的要求而困难重重，项目的股东们就其信贷协议进行了几项修订，其中最近一次发生在2022年9月，并将最迟交房日期延长至2023年8月31日。2023年初，BMO表示将不提供任何进一步的延期，这促使业主试图出售该项目。

项目聘用了世邦魏理仕运作销售事宜。到2023年5月，总共收到了6份不同的报价，金额在$8150万元到$1亿元之间，远低于当初的收购价。其中一份报价是Chard Development提出的$9300万元，该提议得到Terrapoint支持，但 Forseed和11044227 BC Ltd不支持。

最终，所有报价都没有被接受，因为利益相关者不想接受投资的重大损失。两个大股东Forseed和11044227 BC Ltd.与小股东Terrapoint之间也产生了矛盾。

被告的14家利益关联公司之间也存在诉讼。2021年，Treasure Bay HK Ltd 指控邹康宇从该合伙企业其他合作伙伴处获得了2500万加元的预付款，但没有提供足够的担保。

该诉讼还指控邹康宇“利用家庭关系”获得贷款。邹先生和诉讼中提到的其他人于2022年12月提交了一份答辩书，否认了Treasure Bay索赔中的所有指控。

2023年7月，项目投资方开始拖欠利息，BMO随后于8月29日提出付款要求，当时未偿还金额约为$9552万元。BMO后来提出了一份债务延期协议，但投资方绝签署。不久之后，BMO提交了托管申请。

投资方希望寻求更多时间来偿还债务，但BMO特别账户管理部门主管 Peter Mullin 告诉法庭，BMO对投资方正在努力偿还债务失去信心。根据信贷协议，项目每个月的总利息成本为$62万元。但由于现有物业的租金月收入仅为17.5万元，每个月都严重亏损。

另外，在去年12月提交的宣誓书中，代表合伙企业中的几家关联公司的董事邹康宇先生表示，已经确定3名贷款人表示愿意提供贷款来偿还债务，但BMO声称没有提供此类贷款人的证据。

BC省高等法院法官Shelley Fitzpatrick指出，LW Property Advisors于2023 年7月准备的评估报告将该物业估价为$1.92 亿元，但该价值是基于该地块的开发潜力，并且没有证据表明任何贷方会认可该估价。

Intracorp Homes的总裁Evan Allegretto也在12月提交的宣誓书中表示，他预计该物业目前的价值将低于Chard  Development 提出的9300万元报价，并指出利率上升、信贷收紧、建筑成本增加以及能够购买这种规模房产的潜在购买者数量有限等原因。

法官Fitzpatrick还判断，在合伙人之一Terrapoint Developments Ltd.拒绝参与的情况下，项目是否可以再融资尚不确定。

Fitzpatrick认为，在破产申请之前进行的再融资工作“不透明”、“微乎其微”，而且“甚至不足以支付 BMO 的费用”。

法院最终裁定，2024年1月12日起指定德勤为托管人，但在2月23日之后才有权进行任何销售工作，在4月之后才能寻求任何销售要约的批准。

如果该房产的销售流程启动，托管人可能会寻找商业房地产经纪公司来挂牌和营销该房产。然后，收到的报价将经过筛选，然后提交给法院以获得最终批准。

来源：温房网综合Storeys, The Globe and Mail、www.bccourts.ca