今明两年不加息?加拿大浮动利率房贷激增!CIBC、TD和RBC再降利率!

据凤凰加拿大综合报道:近来,由于普遍猜测加拿大央行在明年年底之前不会升息,许多加拿大人在按揭贷款时都选择了浮动利率,使得现在浮动利率按揭贷款量发生激增。加拿大国家银行(National Bank)投资顾问金达伦(Darren King)在最近的一份报告中写道,7月份,各家银行所做的按揭房贷,包括续贷(renewal)和再贷(refinance)在内,有一半以上都用的是浮动利率。

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现在加拿大新房贷中浮动利率占有份额51.3%,固定利率占有份额48.7%。浮动利率于五年多来首次占据主导地位。

发生如此场面的原因之一,是固定利率和可变利率之间的利差在扩大。7月份,5年期固定利率要比浮动利率高出79个基点,达到自2018年6月以来的最大利差。在这种情况下,如果使用浮动利率而不是固定利率,月供不变时购房者可以提高9%的购买力。

不过银行已经在调低固定利率。据“加拿大按揭趋势”(Canadian Mortgage Trends)网站报道,在过去一周里,加拿大三家大银行都调低了固定利率。

 

CIBC、TD和RBC调低固定利率

RBC银行上周五(9月17日)调低利率,将无保险5年期固定利率调低25个基点至2.19%。至此,加拿大“六大银行”已有三家调低了5年期固定按揭贷款利率。另外两家银行是加拿大帝国银行(CIBC)和道明银行(TD Bank)。

CIBC也于上周五将其5年期固定按揭利率调低了5个基点,使其“特惠无保险5年期固定利率”降至2.39%,并将5年封闭期浮动利率调低至1.35%。

TD银行于上周四(9月16日)调低利率的幅度更大,达到45个基点,所以其“有保险5年期固定利率”已从2.34%降至1.89%,“无保险5年期固定利率”已从2.44%降至1.99%。

之所以如此,是因为近几个月来加拿大的国债收益率下降(固定利率通常受国债收益率的引导)。自8月以来,加拿大5年期国债收益率已从前两个月的1.01%降至0.8-0.9%。

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本周二(9月21日),CIBC还再次调低了利率,将其“特惠无保险5年期固定利率”从2.49%更降低15个基点至2.24%,同时将其“有保险5年期固定利率”也调低了38个基点而至1.99%。

不在“六大银行”之列的加拿大汇丰银行(HSBC),也降低了几款5年期固定利率,如将“有保险5年期固定利率”降低10个基点调低至1.89%和“无保险5年期固定利率”调低5个基点至2.19%。

 

未来调高利率后影响不会太大

在贷款利率信息网站ratespy.com中,目前最低的5年起浮动利率只有0.98%,最低的5年期固定利率只有1.75%。

但如果将来利率上涨,会发生什么变化和带来什么问题?

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现实是,在历史最低利率和“大房梦”的推动下,于疫情期间加拿大的按揭债务已经发生了剧增:

按揭贷款数量:据消费信用报告公司Equifax的数据,今年第二季度,加拿大共产生了41万份按揭贷款,是有记录以来最多季度性增长,比去年同期增加60%。

按揭贷款金额:据加拿大金融邮报报道,本国按揭贷款的规模也在增加,新办按揭贷款的金额平均为35.5万元,比去年增加22.2%。

Equifax还报告称,加拿大HELOC(房屋资产净值信贷额度)也比前一年增加了56.7%,达到了10年来的最高值。

按揭贷款激增,使得加拿大的整体消费债务已高达2.15万亿元,比加拿大的整个经济体量还要高。

也许人们觉得,以这样的信贷总量,如果利率上升则应该会带来严重的影响。不过金达伦认为,利率上升的影响会比想象的要小。

他说,虽然现在多数按揭贷款使用浮动利率,但在未偿贷款中浮动利率的比例只有23%,另外加拿大几乎40%的浮动利率按揭贷款都是采用“固定月付额”的方法偿贷,所以即使利率上升,月供金额也不变,只是抵押物净值有降低。

所以说,浮动利率和固定利率一样,利率上升所带来的效果只能逐渐显现,而不会立即产生严重影响。

 

加拿大提高房贷限额吹大泡沫

加拿大新政府正计划提高“高比例按揭贷款”最高贷款额度。高比例按揭贷款是指首付低于20%的贷款。目前,这类购房者只能购买100万元以下的房屋,但如果新议案通过,这个100万元限额就会提高到125万,提高25%。

这类高比例按揭贷款的本意,是帮助低收入家庭入市购房的。但提高贷款限额后的情况就并非如此了。

如果按照上限贷款125万元,家庭年收入至少必须有15.5万元,而且必须至少首付25万元。这样的家庭年收入要比加拿大中位家庭年收入高72%,差一点就可以挤进五分之一最高收入家庭之列。

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“加拿大计划提高房贷额度以使房地产泡沫变得更大”

房地产信息网站BetterDwelling刊文指出,“信贷扩张可导致房价上涨”是个浅显的道理,因为“房价受到流动性的限制”是一个市场基本面。在加拿大长期住房供应不足的情况下增加信贷,增加部分必然会被“资本化”到房价中,从而推动房价继续上涨。

这也是2008年大衰退之前发生在美国的事。

来源:凤凰加拿大综合

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