加拿大央行预测：降息在即，房市将反弹！行长甩锅“住房压力不是因为涨息“

由于预计今年某个时候会降息，加拿大央行预计今年房地产市场将“反弹”。但央行行长却坚称加拿大的住房压力并不是因为涨息。据Globe News报道，央行行长蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem）近日在魁省蒙特利尔发表讲话时表示，2023年住房市场出现收缩，他预计房市将在今年反弹，但复苏中的房价前景有“相当大”不确定。”

作为加拿大最高货币政策制定者，麦克莱姆昨天被记者问到：如果央行最终开始降息，那么大批买家涌入市场，他是否担心房地产市场被压抑的需求搞得更复杂。

在连续快速加息后，央行已经连续四次决定将政策利率稳定在 5.0%，而通胀在此期间已大幅降温。高利率使潜在购房者更难负担抵押贷款，从而压低了市场需求。

尽管麦克勒姆坚称加拿大央行预计将把关键利率维持在当前水平，直到潜在通胀显示出更明显的缓和迹象，但一些市场观察人士预计最早将从 4 月或 6 月就开始降息。

麦克莱姆表示，尽管2023年房地产市场在加息的压力下出现萎缩，但央行在上个月发布的最新货币政策报告中预测，今年房地产市场将出现“反弹”。

加拿大央行预计，到 2024 年，与住房相关的实际国内生产总值将增长 0.4 个百分点，而去年该领域收缩了 0.9 个百分点。

麦克莱姆还表示，与 2023 年的下降相比，央行预计房价将“小幅上涨”，但他承认这将取决于今年房地产市场的繁忙程度。

他表示：“价格的变化肯定存在相当大的不确定性，这将明显反映需求的反应。”

 

行长：“降息不能解决住房压力”

据CBC报道，虽然央行行长罕见表态房市会反弹，但他重申，货币政策并不能解决所有问题。

他说，住房价格通胀仍然是目前加拿大人生活成本走高的关键因素之一，但央行对缓解这些压力几乎无能为力。

他指出，住房的结构性供应短缺导致住房通胀居高不下，而央行的政策利率只能抑制需求。

加拿大的房地产市场近年来是出了名的混乱。房价在短短四年内暴涨了35% 以上。抵押贷款利息成本同比上涨30.9%，租金价格不断创历史新高。

随着通胀得到控制，越来越多的人呼吁加拿大央行降息，至少缓解部分负担能力问题。

但行长坚称，低利率并不是人们所希望的灵丹妙药。他说，“住房负担能力是加拿大的一个重大问题，但不能通过提高或降低利率来解决。解决住房负担能力的办法是增加供应。”他说。

“原因有很多：分区限制、审批过程的延迟和不确定性以及技术工人的短缺。这些都不是货币政策可以解决的问题，”他在讲话中表示。

他认为疫情的低利率推动了当时房价的上涨。而央行自己的研究表明，“住房通胀”继续推动通胀。

 

行业专家和CMHC反驳

Desjardins 加拿大经济高级总监兰德尔·巴特利特 (Randall Bartlett) 表示，预计到 2024 年底，租赁和自有住房的价格将继续高于疫情前的增长速度。

他在一份研究报告中写道：“加拿大央行 2024 年 1 月货币政策报告的一个关键要点是，住房通胀可能是 2024 年上半年价格同比增长的最重要驱动因素。”

加拿大皇银经济研究所有一个叫做“总体负担能力衡量标准”的东西。到去年年底，该指数“在许多市场处于或接近有史以来最糟糕的承受能力水平”，尤其是温哥华和多伦多等热点地区。

助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在 12 月发布的一篇论文中写道：“根据收入，近 60% 的家庭在 2019 年至少能买得起一套普通公寓。到 2023 年，这一比例将骤降至 45%。” 。

“现在，只有 26% 的人能够买得起（相对更昂贵的）独立屋。”

加拿大住宅建筑商协会表示，新屋开工量（衡量新建筑开工数量的指标）已连续两年下降。其首席执行官表示，高利率至少是部分原因。

凯文.李（音译：Kevin Lee） 表示：“利率直接降低了建设急需的新住房供应的可行性——我们在 2023 年就看到了这一点，而且这种情况将在 2024 年持续下去。”

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）去年秋季对建造专用出租屋的开发商进行了调查。提出了3个主要担忧：建筑成本、开发费用和贷款利率大幅上涨。

CMHC 报告称：“更严格的金融贷款条件限制了私人投资流入新的专用租赁住房，导致计划项目减少，进一步加剧了负担能力危机。”

 

房市在降息前已经回暖

好消息是，大多数经济学家认为加拿大央行将于今年春夏开始降息。这应该会给担心下一个项目融资的开发商和因抵押贷款大幅增加而苦苦挣扎的房主带来一些缓解。

部分人甚至认为，仅仅对央行利率变化的预期就可能导致大量被压抑的房屋销售活动蠢蠢欲动。

温哥华 Central 1 Credit Union 首席经济学家布莱恩.余（Bryan Yu）说，“2023 年末和 2024 年初的数据表明，随着债券收益率和抵押贷款利率下降以及价格更优惠，房地产市场很可能会再次加速，这意味着更多买家会抢在预期的未来降息之前出手。”

实际上，周二发布的地产局报告显示：大多伦多地区的房市已经出现全面回暖的现象。如果是这样的话，即使潜在买家数量不断增加，随着建设放缓，负担能力只会变得更糟，因为加拿大去年的移民数量创下了历史新高。

来源：加国君综合