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据温哥华港湾综合报道：房地产投资公司Jesta集团正计划在多伦多房地产市场展开大规模布局，拟投入5亿加元收购超过1000套已竣工但未售出的公寓单位，并将其统一改造为出租住房。
这一策略受益于近期推出的HST（统一销售税）退税政策，为投资机构进入租赁市场提供了税收激励。
首笔交易落地：3000万加元收购市中心公寓库存
在该政策框架下的首笔交易中，这家总部位于蒙特利尔的公司已支付3000万加元，收购了多伦多市中心、靠近多伦多都会大学的一栋新建公寓楼中几乎全部未售单位。
Jesta高级管理董事安东尼·奥布莱恩（Anthony O’Brien）表示，公司采取直接对接开发商的策略：“我们会直接去问开发商，‘你们是否愿意一次性出售所有库存？’”
他拒绝披露具体交易涉及的单位数量、楼盘名称或开发商信息。
机构资本入场：政府支持基金同步布局
Jesta并非唯一进入该领域的机构。
包括由政府支持、规模达13亿加元的High Art Capital在内的多方资本，正在寻求批量收购未售公寓库存。该机构近期成立，计划收购约2200套公寓并转为出租住房，其中部分将以可负担租金形式提供。
战略扩张：从多伦多租赁市场切入
Jesta在蒙特利尔、欧洲、美国及英国均持有租赁住宅及商业地产组合，长期以来希望扩大其在多伦多住宅租赁市场的布局。
早在2017年，公司曾收购多伦多一间酒店并计划改建为出租公寓，但随后在商业地产市场升温背景下，于一年后出售该资产。
如今市场环境再度变化，使Jesta重新回归多伦多住宅领域。
市场逻辑：库存积压与未来供应短缺并存
当前市场一方面出现开发商手中大量未售公寓库存，另一方面行业预测则指向未来供应不足。
住房行业预计，到2030年，由于当前开工项目数量较低，新房供应可能出现明显短缺。与此同时，人口增长预期上升将进一步推高住房需求，尤其在多伦多地区。
奥布莱恩表示：“这是一个非常好的经济机会。”
他指出，公司能够以低于自行开发成本的价格收购现成住宅资产。
“与其在三到五年内花更多成本去建造并交付新项目，不如直接购买已经完工、可以立即出租的成品房。”
退出路径：未来五年后或逐步出售资产
Jesta预计将在持有约五年后开始出售其在多伦多的公寓资产，届时移民增长或将进一步推高住房需求，而新建供应则可能减少。
公司认为届时将迎来价格上行窗口。
High Art Capital同样计划在持有至少五年后退出其租赁资产投资。
资金结构：5亿加元计划分三部分组成
Jesta此次5亿加元投资计划包括：
* 1亿加元股权投资
* 4亿加元债务融资
* 其中公司将投入2000万加元自有资金
* 并向4至5名投资者募集8000万加元股权资金
公司将全面负责投资决策、物业管理及未来资产出售。
投资标准：核心市区优先，拒绝特定户型
Jesta明确其投资筛选标准：
* 必须位于多伦多市中心核心区域
* 单栋楼至少需有30套未售单位
* 对如万锦中心等价格较低但库存充足区域兴趣有限，即便该区域位于多伦多主要地铁北端
同时，公司明确表示：
* 不会购买带有“玻璃隔断卧室”的单位（即用玻璃墙划分卧室的户型），理由是“不适合居住”
* 但仍接受约350平方英尺起的小户型
平均来看，每套公寓收购成本预计低于50万加元，主要集中在单间及一居室产品。
租金模型与市场对比
根据Jesta测算，其租金定价约为：
* 每平方英尺约4.25加元
* 以500平方英尺单位为例：购入价约40万加元，月租约2125加元
行业数据方面：Urbanation Inc.统计显示，2026年第一季度，多伦多及汉密尔顿地区未售新公寓平均要价达每平方英尺1189加元，远高于：
* 转售市场价格
* Jesta目标收购区间（700–800加元/平方英尺）
竞争情况：市场交易仍有限
尽管多个机构正在寻求批量收购公寓库存，但Jesta表示在首笔交易中几乎未感受到明显竞争。
奥布莱恩称：“我知道很多人在市场上寻找机会，但至少在这个规模上，我还没听说有很多交易真正完成。”
目前公司正在评估多达20栋位于多伦多市中心的建筑。
库存高企：4295套未售公寓创纪录
截至第一季度末，根据Urbanation数据，多伦多共有4295套已竣工但未售出的公寓单位，创历史新高。
该数据还不包括因买家违约而被开发商收回的数千套住房。
政策目标：通过税收退还消化库存
此次HST退税政策的核心目标，是加速消化：
* 已竣工但滞销
* 长期空置的新建公寓库存
购房者需在2027年3月31日前完成交易，方可享受HST退税优惠。
此外，相关施工项目需在2026年3月31日前启动，投资者若将公寓转为出租住房亦可获得退税支持。
来源：温哥华港湾综合