CRA追税下狠手！追查“过往”房产投机税，8年前炒房人如今被“追税”！

2016年，一名纳税人拥有一栋平房，仅持有33天后便出售了该物业，获得了近73,000加元的利润，但他并未在2016年的个人所得税申报中报告这笔收益。据《金融邮报》报道，这位纳税人在上月被法官裁决其8年前的卖房利润应该按照投机税（flipping tax）所属的商业收入而不是资本利得来补交税款。

 

CRA可以追溯过往年度房产投机

为了遏制房地产市场的投机行为，2022年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反转卖规则，并于2023年1月1日生效，旨在“减少市场中的投机需求，帮助抑制过度的价格增长。”

这些规则规定，如果持有房屋不足12个月，则不能申报主要居所豁免以避税，并且任何住宅房地产的出售收益将作为100%应税的商业收入，某些例外情况如死亡、残疾、分居和工作调动除外。

尽管这些规则仅适用于2023年及以后的年份，加拿大税务局（CRA）仍然可以挑战2023年之前发生的房地产快速转卖，如果它认为纳税人进行投机并快速获利的话。

例如，上个月裁决的一起案件涉及一名阿尔伯塔省的纳税人，他因未报告2016年在卡尔加里出售物业所获利润而被重新审计该年度的税务情况。

图源：CRA

 

CRA可以因“疏忽、大意或故意违约或犯有欺诈”追查三年前欠税

2016年，这位纳税人是一名房地产助理，参与了多项房地产交易。其中，他拥有的一处物业是一栋两卧室、一浴室的平房，带有一个独立的双车库，纳税人从2016年10月20日持有至2016年11月21日，总共33天。

在此期间，他从未将该物业挂牌出租，最终以近73,000加元的利润出售了该物业，但并未在其2016年的个人税务申报中报告这笔收益。

由于加拿大税务局在2021年才对纳税人未报告的2016年出售行为进行重新评估，税务法院首先要解决的问题是，税务局是否有权在正常的三年重新评估期之外重新评估他。

为此，税务局通常必须证明，在概率平衡上，纳税人在提交税务申报表时因“疏忽、大意或故意违约或犯有欺诈”而作出了虚假陈述。

在此案件中，税务局并未指控纳税人犯有欺诈行为，但税务局认为纳税人在2016年的税务申报表中有重大虚假陈述，因为未报告出售所得的利润。

纳税人声称，他未在申报中申报物业出售是因为他的“费用已经抹去了任何可能的利润”，但法官并不接受这一解释，并表示“在纳税人提交2016年申报表时，显然作出了虚假陈述，而且是由于疏忽或至少是大意或故意违约。”

因此，税务局被允许在正常重新评估期之外重新评估纳税人的2016税务年度。

图源：金融邮报

 

房地产助理“专业抹平利润”被法官驳回

在法庭上，纳税人表示，至少应将其所得作为资本利得处理，这意味着只有50%的所得是应税的。（对于个人，资本利得的纳入比例将从2024年6月25日起对超过250,000加元的收益提高到三分之二。）倘若按照税务局要求作为商业利润交税，则100%应税。

纳税人还表示，他的所得应从73,000加元减少到12,467加元，以考虑到他在听证会上提供的两个额外费用证据。

第一个是支付给纳税人和其商业伙伴共同拥有的阿尔伯塔编号公司的40,500加元推荐费（referral fee），第二个是支付给其伙伴配偶的20,000加元推荐费。他说，这两个推荐费都是与物业出售有关的。

然而，法官并不相信这些额外的60,500加元费用是合理可抵扣的。“这些文件对于在结算时支付的款项的真正性质来说过于模糊、含糊不清和不可靠，”他在不允许抵扣这些费用时说道。

 

“投资”还是“投机”，法官没有看到出租意图

关于物业出售的剩余问题是73,000加元的收益是作为资本利得还是房产投机税所属的商业收入征税。

由于纳税人在2016年的税务申报中根本没有报告处置情况，法庭不得不完全依赖审判中提供的证据来确定税务局所称的收入账户处理是否应当成立。在这一点上，纳税人没有详细说明，只是坚持表示他打算出租该物业。

但是，法官引用了购买该物业所使用的融资结构、纳税人购买该物业的动机、物业主层和地下室的“立即和迅速的翻修”，以及纳税人作为房地产代理的经验，认为并不相信纳税人在购买该物业时的真正意图是出租。

“法庭难以相信纳税人在如此短的时间内面临了如此多的事件，以至于唯一的选择就是快速出售该物业并在一个月的持有期内赚取约70,000加元的利润，”法官说道。

最终，法官得出结论，纳税人的证词不足以支持将出售物业所得重新归类为资本利得，并维持税务局的收入处理重新评估。

来源：凤凰加拿大综合