年入15万，在加拿大能买什么房？百万住宅，需要这个数

据加拿大地产周刊综合报道：家庭年收入15万加元，在加拿大已经算是不错的收入水平，但按照目前的按揭利率和银行审批规则，能对应的房价可能没有很多人想象中那么高。

认证财务规划师、特许金融分析师Christopher Liew最近根据当前贷款规则测算，如果是首次购房者、支付最低首付，并且没有其他债务，家庭年收入约9万加元，大致对应40万加元住房；年收入15万加元，对应约70万加元住房；如果想购买100万加元左右的住宅，家庭收入则需要达到约21万加元。

加拿大统计局2021年人口普查数据显示，以2020年家庭总收入计算，全国约46%的家庭收入达到9万加元以上；达到15万以上的只剩约20%；收入20万加元以上的家庭已经不到一成。

这组数字更能说明，在目前的利率和压力测试环境下，买房对家庭收入的要求并不低。

银行到底是怎么算的？

Liew的测算采用加拿大央行公布的数据。加拿大央行9月2日将政策利率维持在2.25%，而6月五年期及以上受保固定按揭平均利率为4.01%。不过，申请按揭时，银行并不会只按照4.01%的实际利率判断你是否还得起贷款。

根据联邦压力测试规则，贷款机构需要按照5.25%和合同利率加2个百分点之间的较高者进行审批。以4.01%的按揭利率计算，压力测试利率大约为6%。

同时，对于受保房贷，银行还会看住房相关支出占家庭收入的比例。按揭月供、房产税和暖气费等支出，通常不能超过家庭毛收入的39%。

Liew的测算还设定了几个前提：购房者为首次置业者，采用最低首付，摊还期30年，房产税按照房价1%计算，每月暖气费250加元，并且没有其他债务。

最低首付方面，前50万加元部分需要支付5%，超过50万加元的部分支付10%。在这些条件下，才得出了9万、15万和21万加元这三个大致收入门槛。

也就是说，这并不是简单地把家庭收入乘上某个倍数，而是首付、利率、压力测试、房产税、摊还期以及其他债务共同决定的结果。

银行批得下来，不代表住得轻松

更值得注意的是，Liew认为，贷款获批和真正负担得起，其实是两个不同的标准。如果住房支出已经占到家庭毛收入的39%，扣除所得税之后，住房成本可能接近家庭到手收入的一半。而这还没有计算食物、交通、汽车、保险、育儿、娱乐和储蓄等支出。

因此，他更倾向于把住房支出控制在家庭毛收入的三分之一或以下，而且应该按照压力测试后的月供来衡量，而不是只看眼前实际支付的利率。

按照这个更保守的标准，购买40万加元住房，家庭收入最好达到约10.5万加元；70万住房约需17.5万加元；100万住房则最好达到约24.5万加元。

也就是说，一套100万加元的房子，银行审批层面的家庭收入大约需要21万加元，但如果希望买房之后仍有比较充足的生活和储蓄空间，家庭收入最好接近24.5万加元。

提高首付，可以直接降低贷款压力

如果收入距离目标房价还有差距，提高首付是最直接的办法之一。首付越多，需要向银行借的钱越少，月供和压力测试下的还款金额都会下降，所需家庭收入也会随之减少。

如果首付达到20%，还可以避免按揭违约保险。不过，首付增加多少能够提高多少购买力，并没有一个固定比例，仍然要看贷款利率、房产税以及申请人的其他债务。

30年摊还期可以降低月供

对于符合条件的受保房贷，首次置业者以及购买新建住房的人可以选择30年摊还期。与25年相比，30年摊还能够降低每个月需要支付的按揭金额，因此也可能帮助申请人通过银行的收入测试。

代价是贷款偿还时间更长，最终支付的总利息也会更多，同时按揭保险费还会有小幅附加费用。因此，较长摊还期主要解决的是“每个月能不能负担”的问题，并不意味着贷款整体成本更低。

副业、出租收入和共同借款人也有帮助

如果主要工资收入不足，增加共同借款人，也可能提高能够获得的贷款额度。副业收入、经营收入以及出租套间带来的租金，也可能被银行纳入收入计算。

但贷款机构通常不会简单把所有额外收入百分之百算进去，还会考虑收入是否稳定、持续时间有多久，以及能否提供报税和其他证明。

因此，同样是家庭年收入15万加元，如果收入来源结构不同，最终能获得的贷款额度也可能不一样。

还有一个容易被忽略的钱：交割成本

Liew还提醒，准备首付时不要把所有现金都投入房价本身。

土地转让税、律师费、搬家费用以及其他交割支出，都需要另外准备现金，而且这些钱通常在第一次按揭付款之前就已经要支付。

对于准备买房的人来说，真正应该关注的并不只是“银行最多愿意借给我多少”。

银行批准的上限，只能说明在既定规则下你有资格获得这笔贷款；买房以后还能不能正常生活、储蓄，并且承受未来利率变化，才是真正的负担能力。

来源：加拿大地产周刊综合