Condo费用暴涨！年薪$22万请不到人！公寓管理“缺人危机”

很多Condo的房主可能发现，现在公寓管理费每年都在暴涨，而这背后悄悄发生的事情是公寓管理行业的“缺人危机”。据《环球新闻》报道，加拿大安省的公寓经理短缺正在导致Condo费用不断上涨，业界专家认为出现了“经济不匹配”。

福特政府寄希望于到 2031 年建造 150 万套新房来解决安省的住房危机，但即使新单元最终上线，长期缺乏合格人员来管理新公寓楼可能会导致房主的成本暴涨。

2022年夏天是公寓管理行业的一个临界点。当时公寓经理的培训和执照方式变化造成了巨大改变，新的要求导致安省许多经验丰富的经理提前退休或离开该行业。

行业专家表示，在努力将更多住房上线并交付数千套新单元的同时，一些优秀而且经验丰富的经理不幸流失，这有迹象表明会导致成本紧缩。

安省公寓经理协会（Association of Condo Managers of Ontario）主席 Eric Plant 在接受采访时表示，“对受过专业培训的经理的需求正在飙升，而供应量却在下降，这在某种程度上造成了现在面临的严重问题。”

经验丰富的公寓经理的短缺意味着更高的工资。这个行业有些人的第一份工作年薪就高达 $80,000 ，而这最终导致公寓业主的年费增加。

除了历史性的抵押贷款利率和多年的通货膨胀之外，这种情况还使房主陷入生活成本危机，Plant 说。

“这对人们的打击非常大，而且对解决负担能力危机毫无帮助，”他说。

“当你的房屋贷款刚刚上涨，从 2% 涨到 7%，这时候出现的另一个最糟糕的消息就是收到公寓管理处的一封通知信，说我们今年要涨 6%管理费，可能还要再涨 10%。这太让人难以接受了。”

 

新法实施，公寓经理短缺危机

2017 年底，公寓行业迎来了第一批重大监管，当时自由党政府通过了《公寓管理服务法案》，首次引入了公寓经理行业的监管。

这些变化带来了一套严格的公寓经理执照制度，因为他们负责整栋楼的几百万预算，并管理可以称为加拿大“四级政府”的公寓委员会。

Plant 说，“这个行业有很多问题，有一些重大的欺诈案和其他事情都上了新闻，在某种程度上引发了更严格的监管，所以业内没有人对这种事感到不安。”

新规定引入了不同的执照：新入行者的初级资格、管理人员的执照和过渡执照，这实际上为那些在该行业工作了很长时间并且不会回到学校获得新资格的人提供了豁免。

然而，现在大批过渡执照已经到期，到 2022 年中期，大多数人的过渡执照已经到期。Plant 说，他发现，安省大量最有经验的公寓经理选择离开了该行业，而不是去接受再培训。

“我不知道具体比例，因为没有这方面的统计数据。但我们一夜之间失去了行业中相当一部分最资深的人才，”他说，他猜测这个数字在 10% 到 25% 之间。

安大公寓管理监管局的最新年度数据显示，截至 2023 年 3 月 31 日，共有 2,533 个普通执照、1,611 个初级执照和 9 个剩余的过渡执照。

安大略省 4,564 名持牌公寓经理必须管理大约 12,690 栋公寓楼，其中包括 900,000 多个单元。

“公寓经理很缺人，”普兰特说。

 

年薪 $12-$22万请不到人

不仅经理的供应出现枯竭的迹象，新单元的供应还在继续快速增长。2023 年，安省共有 11,422 套新公寓破土动工，2024 年第一季度有 13,245 套新公寓开工。

Plant 表示，不仅有更多房屋上线，而且新公寓带来的事情比旧建筑更多，这给管理人员带来了额外的应对因素。

“现在正在建造的建筑物要复杂得多，”他说。“它们与商业混合，里面有酒店，有短期租赁，还有非常复杂的共享设施。越靠近市中心，事情就越复杂。”

物业经理、东安大略物业管理公司副总裁Anne Burgoon表示，正式由于这些综合因素使寻找合格的新经理变得复杂。

“招聘经理是一个相当大的挑战，”她说。Burgoon表贡和普兰特一样，表示经理短缺和新建筑过剩急剧推高了该行业的工资。

“他们的薪水很高，”她说。“他们真的赚了很多钱。”Plant说，两三年前，在公寓档案办公室工作的初级管理员年薪一般是 $4 万。现在他们的年薪在 $6 万到 $8 万之间。

“当出现经济不匹配时，价格就会上涨，经理的价格也会飞涨，”他说。“三年前，我支付的管理人员费用是现在的一半，用于获得有限的初级执照。现在，三年内可能上涨了 50% 到 100%。”

Burgoon 说，根据她的经验，高级经理可以负责 2,000 到 4,000 个单位，每年的净工资在 $120,000 到 $220,000 之间，“具体取决于资质。”

不过，虽然公寓经理的价格在上涨，他们需要处理的工作任务也在增加。由于现在有四分之一的经验丰富的员工退出了该行业，Plant 说初级经理在处理工作状况时，有时会陷入困境。

“由于人手短缺，初级经理在监督力度大大减弱的情况下，管理的工作量远远超过他们应有的水平。…我们正在尽一切努力尽快进行培训，但现实就是如此，”他说。

 

公寓费用暴涨

行业专家表示，短缺的最终结果是公寓费用上涨。由于将新合格的经理与公寓大楼相匹配的管理公司和需要他们的委员会必须支付更高的薪水，他们提高了合同成本，公寓委员会也提高了费用。

“价格上涨了，这意味着房主们的价格上涨了，因为他们要支付我们的管理合同，”Plant说。

虽然公寓经理的成本在单位业主必须支付的总公寓费用中占比相对较低，但其他成本也在增加。建筑物的替换部件（尤其是窗户）价格正在迅速上涨，而老旧建筑的公寓业主则面临着更关键的维修问题。

“由于所有这些问题以及我们在留住员工方面面临的挑战，建筑成本大幅上涨，但管理费也大幅上涨，”Burgoon 说。

Plant 和 Burgoon 都没有表示他们期望省政府立即提供解决成本紧缩问题的方案，他们希望高薪和更有条理的培训能够随着时间的推移带来更多的毕业生。

“他们从零开始建立了一个组织。……这些监管机构当时并不存在，所以他们从零开始逐渐建立起来。有没有遇到过困难和需要解决的问题？有。他们会继续这样做吗？是的，我想他们会的，”Burgoon 说。

安省的一位发言人表示，在安省，政府及其监管机构“都无权设定公寓经理的薪水”。他们表示：“政府意识到，近年来全加拿大范围内公寓住房的增长导致公寓管理的需求不断增加”，并承诺将“继续监测该行业的趋势”。

大家的管理费涨得多吗？

来源：超级生活综合